▷ Acción de desposeimiento en Chile
¿Qué es la acción de desposeimiento?
Lo primero que cabe indicar respecto a la acción de desposeimiento en Chile es que ella se encuentra relacionada y emana directamente del derecho de persecución –ius persequendi– que el legislador reconoce al acreedor hipotecario respecto del inmueble objeto de una hipoteca que cauciona el pago de una obligación.
Derecho del acreedor hipotecario que se encuentra contemplado en el artículo 2428 del Código Civil.
La misma Corte Suprema se ha encargado de definir y perfilar a la acción de desposeimiento. Y ha señalado que es aquella que representa el ejercicio de la acción hipotecaria o bien el derecho de persecución de que dispone el acreedor hipotecario para la solución de su acreencia que está garantizada con la propiedad gravada, lo que es diferente de la acción personal de que éste también dispone en contra del deudor principal. (CS. Casación 2876/2003)
Por tanto, en síntesis, la acción de desposeimiento es una acción real dirigida a recuperar el bien inmueble entregado como garantía en manos de quién lo posea.
Regulación general del desposeimiento en Chile
En general, la acción de desposeimiento se encuentra regulada, desde el punto de vista procesal, en los artículos 758 y sigs., del Código de Procedimiento Civil.
Esta última normativa, prescribe que la aludida acción se dirige a obtener el pago efectivo de una hipoteca, cuando la finca gravada se posea por otro que el deudor principal, para que aquél, en un plazo de 10 días, pague la deuda o haga abandono de la propiedad hipotecaria ante el juzgado ante el cual se sigue el procedimiento.
En caso que así no lo hiciere, es decir, si no efectúa el pago o procede al abandono en el plazo expresado, podrá desposeérle de la propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor, decretándose el embargo de la finca y luego el remate de ella en pública subasta.
El desposeimiento en la prenda sin desplazamiento
Cabe consignar, que la acción de desposeimiento no sólo procede en contra de una finca hipotecada, sino que, en virtud el artículo 25 de la Ley 18.112 que dicta normas sobre prenda sin desplazamiento, también procede en contra de un tercero poseedor de un bien mueble constituido en prenda sin desplazamiento.
¿Cuáles son los procedimientos de desposeimiento?
Respecto a los procedimientos a que da lugar la acción de desposeimiento, el Código de Procedimiento Civil es claro en señalar que esta acción se someterá a las reglas del juicio ordinario o a las del ejecutivo, según sea la calidad del título en que se funde.
Es decir, la acción de desposeimiento se sujetará a las normas del juicio ordinario si el título del que consta la obligación principal no tiene mérito ejecutivo y, de tenerlo, se regirá por las normas del procedimiento ejecutivo.
Gestión preparatoria de notificación de desposeimiento
El artículo 758 CPC, señala que para hacer efectivo el pago de la hipoteca -cuando la finca gravada se posea por otro que el deudor principal- se le notificará previamente al poseedor, señalándole un plazo de 10 días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la propiedad hipotecada.
Ello lleva como natural consecuencia que la acción de desposeimiento se inicia por medio de una gestión preparatoria para efectos que el tercero poseedor pueda hacer efectivo su derecho de elección.
Si, dentro del plazo nada señalare, se iniciará el procedimiento de desposeimiento por medio de la presentación en el mismo juicio, de la demanda de desposeimiento.
En ella se deberá solicitar -en caso de tratarse de un título ejecutivo- que se despache en contra del tercero poseedor mandamiento de desposeimiento junto con requerir que se trabe el embargo sobre el bien inmueble o mueble de que se trate.
Acción de desposeimiento hipotecario según la ley general de bancos
La ley General de Bancos, desarrolla entre los artículos 103 y 111 el procedimiento ejecutivo especial hipotecario según la Ley de Bancos. Esta específica normativa, modifica en parte las reglas contenidas en el Código de Procedimiento Civil respecto a la tramitación de la Acción de Desposeimiento.
Como bien se recordará, ésta última normativa, exigía previamente la notificación previa al poseedor de la finca gravada, señalándole un plazo para que solucione la deuda o abandone ante el juzgado a la propiedad hipotecaria. De ese modo, el procedimiento se iniciará sólo una vez de haber obtenido su negativa, respecto de pagar o abandonar el inmueble.
Ahora bien, el artículo 107 de la Ley General de Bancos, modifica aquello, señalando que se aplicará el procedimiento ya sea que éste se inicie en contra del deudor principal o en contra del tercero poseedor de la finca.
Ello trae como consecuencia, que el procedimiento comienza directamente con la demanda ejecutiva de desposeimiento hipotecario.
Esta demanda tiene por objeto derechamente solicitar el remate del inmueble o la entrega del mismo en prenda pretoria.
Por ende, no se requiere de la gestión preparatoria propia del juicio de desposeimiento regulado por los artículos 758 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Excepciones a la acción de desposeimiento
Respecto a la excepciones que puede intentar el tercero poseedor de la finca gravada con hipoteca, se debe indicar que ellas corresponderán a las propias del procedimiento que se intente en contra del deudor principal.
Excepciones al desposeimiento en juicio ordinario
Si la acción de desposeimiento se intenta en contra el tercero poseedor en virtud de haberse interpuesto -o se intenta interponer- una acción en juicio ordinario en contra del deudor principal, las excepciones que puede intentar el tercero que se persigue desposeer son las propias del juicio ordinario.
Es decir, serán todas las excepciones dilatorias, perentorias y demás defensas que se pueden intentar en ese tipo de procedimiento.
Excepciones en el juicio ejecutivo
En cambio, si la acción de desposeimiento se inicia en el contexto de un juicio ejecutivo en contra del deudor principal; el tercero que se intenta desposeer podrá interponer las excepciones propias de dicho procedimiento, y ellas son las que taxativamente señala el Código de Procedimiento Civil en su artículo 464.
El plazo para presentar excepciones serán los mismas que se señalan para dicho procedimiento en el Código de Procedimiento Civil, siendo el plazo mínimo de 8 días, contados desde la notificación de la demanda ejecutiva de desposeimiento.
Excepciones en el juicio hipotecario según la ley de bancos.
Por otro lado, si la acción de desposeimiento se inicia en el contexto de un juicio hipotecario según la ley de Bancos, el tercero que se persigue desposeer podrá intentar sólo: las excepciones de pago de la deuda, la excepción de prescripción o la de no empecerle el título al ejecutado.
Todo ello de acuerdo a lo indicado en el artículo 103 de la Ley General de Bancos.
Excepciones a la acción de desposeimiento en el juicio de prenda sin desplazamiento.
Por último, y ya para finalizar, en el juicio propio de la ley 18.112, sobre las prendas sin desplazamiento, nos atendremos a las excepciones que proporciona el artículo 22 al deudor principal.
Estas únicamente son las excepciones de pago, remisión de deuda y prescripción.
Prescripción de la acción de desposeimiento
Uno de los mayores dolores de cabeza de los acreedores hipotecarios con respecto a la acción de desposeimiento se produce por el hecho que notificado que fuere el deudor en un juicio ejecutivo, hipotecario o juicio ordinario, éste procedía a vender la propiedad a un tercero y este tercero a su vez, efectuaba la venta del inmueble hipotecado.
Esto, con la esperanza, que, una vez interpuesta la demanda contra el deudor principal, prescribiera a su vez, la acción de desposeimiento. (En 3 años en las juicios ejecutivos e hipotecarios y en 5 años en el caso de los acciones impetradas en un juicio ordinario.)
La aludida estrategia era práctica, y rindió sus frutos en su tiempo. Todo ello hasta que la Corte Suprema consolidó y uniformó su criterio al respecto.
Jurisprudencia respecto a la prescripción de la acción de desposeimiento
Todo cambió con la sentencia de fecha 25 de enero de 2.016, Rol 9.917-2015, de la primera sala de la Excma. Corte Suprema.
En esta sentencia, la Corte cambió el criterio jurisprudencial defendido hasta entonces, en base a rescatar la naturaleza de la acción de desposeimiento y el valor que esta adquiere al momento que la finca hipotecada sea enajenada a un tercero.
Al ser esta sentencia tan relevante para la materia que aquí se trata, la analizaremos a continuación en detalle, respecto a sus puntos más relevantes.
Naturaleza de la acción de desposeimiento de acuerdo a la jurisprudencia
Respecto a su naturaleza señaló que la acción de desposeimiento “emana del llamado “derecho de persecución” –ius persequendi– que el legislador reconoce a favor del acreedor sobre el inmueble objeto de la hipoteca que cauciona el pago de su crédito” (Considerando Séptimo).
Dicho en otros términos, el derecho de persecución “se instrumentaliza por medio de la acción de desposeimiento”(Considerando Octavo),
A continuación indicó que “mientras el inmueble gravado permanece en el patrimonio del deudor, la acción hipotecaria se confunde con la acción personal, pudiendo entonces el acreedor demandar en juicio ordinario o ejecutivo, según sea la calidad del título de que disponga…”
Sin embargo -y aquí su relevancia-, “cuando el predio gravado se transfiere a un tercero cobra trascendencia la acción de desposeimiento, porque en contra de éste no puede el acreedor proponerse una acción personal, sino sólo aquella de carácter real que tiene su origen en el mencionado derecho de persecución inherente a la hipoteca” (Considerando Noveno).
De acuerdo a la jurisprudencia la acción prescribe conjuntamente con la obligación principal que garantiza
Sobre este interesante punto, la Corte decretó que “tanto la doctrina como la jurisprudencia están acordes en que la hipoteca no puede extinguirse por prescripción independientemente de la obligación que garantiza, pues, según afirman los artículos 2434 inciso primero y 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de manera que no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias porque dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal.
Por lo mismo, mientras no prescriba la obligación principal tampoco prescribirá la obligación accesoria hipotecaria ni la acción que persigue esta última” (Considerando Undécimo).
Interrupción del plazo de prescripción
Respecto a la interrupción del plazo de prescripción de la acción de desposeimiento la Corte indicó que “lo hasta aquí expuesto permite colegir, indefectiblemente, que si la prescripción extintiva de la acción propia de la obligación principal se ha interrumpido en perjuicio del deudor personal, ello ha surtido efectos jurídicos en perjuicio del tercer poseedor o garante hipotecario, interrumpiéndose asimismo la acción hipotecaria de desposeimiento intentada en su contra” (Considerando Duodécimo).
Finalmente sentencia que: “como corolario, no puede sino afirmarse que la notificación de la demanda en el proceso en que el acreedor dirige la acción de cobro -derivada de la obligación principal- contra el deudor personal, además de interrumpir el plazo de la prescripción de esa acción, produce el mismo efecto respecto de la acción hipotecaria, pues, de otro modo, resultaría posible que mientras la prescripción de la acción emanada de la obligación principal, caucionada con la hipoteca, ha sido interrumpida, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria siga su curso y pueda eventualmente llegar a cumplirse, extinguiéndose por esta vía”.
Todo lo anterior trae como consecuencia, que la acción de desposeimiento, sigue la suerte de la acción ejecutiva, hipotecaria u ordinaria que se intente en contra del deudor principal.
En esa medida, una vez suspendida la prescripción ejecutiva, hipotecaria u ordinaria en contra del deudor principal, también se suspende el plazo de prescripción de la acción de desposeimiento en contra del que posea la finca gravada.
¿Se requiere de un abogado para tramitar la demanda de desposeimiento o para defenderse de ella?
Si. En cualquiera de estos procedimientos se requerirá la asistencia letrada de un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. En caso que usted se encuentre en la necesidad de iniciar un procedimiento de desposeimiento o efectuar una adecuada defensa en juicio, le sugerimos se ponga en contacto con algunos de nuestros abogados civiles.
Autor: Diego Chacón Wiche
Dr. (c) en Derecho U. Carlos III de Madrid. Magister en Derecho U. Carlos III de Madrid. Abogado U. Diego Portales.
6 comentarios
Tengo un crédito hipotecario por un departamento en Santiago, y por motivos tanto laborales como personales me es complejo pagar el dividendo. Deseo realizar el desposeimiento del bien, me podría orientar al respecto.
Estimado Luis Antonio. Junto con saludarle y en atención a su consulta, entendemos que lo que desea es hacer entrega del inmueble una vez que se le efectúe la primera notificación de la gestión preparatoria de la acción de desposeimiento. Para ello, deberá contratar a un abogado, para que dentro del plazo legal, este le informe al Tribunal que usted hará entrega del inmueble, y lo pone a disposición del Tribunal para que éste le haga entrega del inmueble al acreedor, en pago a su crédito.
Cual es el plazo para contestar una demanda de desposeimiento? Si ya esta lista la gestión preparatoria.
Estimada Carolina. El plazo para oponer excepciones en el juicio de desposeimiento, es dentro de 8 días contados desde la presentación de la demanda de desposeimiento. La cual se presenta, luego de terminada la gestión preparatoria.
Buenos días.
Resumo mi situación, por temas de trabajo no pude seguir pagando mis deudas desde hace un año con dos bancos y dos casas comerciales.
Tengo dos viviendas, una la recibí como herencia y la otra la compre con un crédito hipotecario del banco santander (saldo actual del crédito hipotecario es de $40.000.000), crédito hipotecario que sigo pagando. Independiente de lo anterior, hice un traspaso de ambas propiedades hace un año.
Hoy día tengo tres demanda, una de banco Santander por créditos de consumo que alcanza los $35.000.000 la deuda, otra de Falabella por $3.000.000. y banco itau por $4.000.000, solo me ha notificado por célula Falabella y las otras dos aún no lo hacen, pero estan en tratime de hacerlo según lo que indica la página del poder judicial.
La pregunta es?
Que tan probable es que me embarguen las casas?
Estimado Cristián. Junto con saludarle y atendiendo a su consulta es necesario comenzar la explicación indicando, que al no contar con más información relevante respecto de su causa -en especial si en cada uno de los casos que nos comenta es posible presentar alguna de las excepciones establecidas taxativamente en el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil- no podemos pronunciarnos respecto a si, aun cuando existan deudas, usted puede defenderse y evitar la ejecución por medio de la presentación de una o varias de las excepciones que contempla la aludida normativa.Precisando la respuesta, tenemos que un Banco al menos, debe haber constituido una hipoteca para efectos de garantizar su crédito. Respecto de ese particular acreedor, probablemente, además, constituyó una hipoteca con garantía general, lo que le permitirá ejecutar esa hipoteca no sólo respecto de las deudas que se deriven de mutuo hipotecario, sino que además, de las que se mantengan en virtud de la otros productos, como líneas de crédito, o prestamos de consumo. Para aclarar esa particular duda, deberá releer las condiciones y extensión de la hipoteca constituida en su oportunidad. En ese caso, si el Banco que tiene constituida a su favor una hipoteca ejerce la acción ejecutiva, además, -en caso que haya transferido la propiedad- podrá perseguir la entrega del inmueble de manos de quien ahora se encuentre. Es decir, podrá ejercer la acción de desposeimiento. -tanto si la deuda tuvo su origen por cuotas impagas derivadas del mutuo hipotecario o, como adelantamos, de otros productos en caso que se trate de una hipoteca con cláusula de garantía general-.Respecto de los demás acreedores, el hecho de haber transferido la propiedad, impide -a lo menos en gran medida- que ellos puedan hacer embargo y ejecución de ese particular bien inmueble, puesto que ya no se encuentra a su nombre en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces. Y a ellos no se extiende la facultad de desposeer el inmueble, puesto que no han constituido sobre él una hipoteca en su favor.