▷ Promesa de Compraventa sobre Inmuebles en Chile
Introducción
Si estas pensando en comprar una casa, departamento, o cualquier otra propiedad o bien raíz, es probable que tengas dudas respecto a la promesa de compraventa que se te ofrece firmar antes de la entrega definitiva de tu propiedad.
En las siguientes líneas trataremos de explicarte con el mayor detalle posible en qué consiste la promesa de compraventa sobre inmuebles y en que debes fijarte antes de firmarla.
Ante cualquier duda, sin embargo, te invitamos a que la publiques en nuestro foro al final de la página o directamente te contactes con alguno de nuestros abogados inmobiliarios, los cuales responderán a tus consultas en el más breve plazo.
¿Qué es la promesa de compraventa en Chile?
La promesa de celebrar un contrato de compraventa sobre un inmuebles es ella misma un contrato.
Básicamente, el contrato de promesa de compraventa tiene por objeto dejar comprometidas a la partes para celebrar a futuro el contrato de compraventa sobre un inmueble.
Por tanto, se puede definir el contrato de promesa con un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar a futuro un determinado contrato. En este caso, el contrato de compraventa sobre un bien raíz.
Definición legal del contrato de promesa en Chile
El Código Civil se refiere al contrato de promesa de forma genérica. Es decir, se puede celebrar un contrato de promesa para celebrar a futuro cualquier contrato, por ejemplo, el contrato de sociedad, arrendamiento, mutuo o compraventa.
El contrato de promesa se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil. Pero la ley no entrega una definición, pero sí, señala cuales son los requisitos para que ella produzca obligaciones para as partes.
Requisitos legales generales del contrato de promesa
Los requisitos requiere la concurrencia de los siguientes requisitos para efectos que ella genere obligaciones para las partes:
- Que el contrato de promesa conste por escrito;
- El contrato que se promete celebrar a futuro sea válido;
- El contrato de promesa debe contener un plazo o una condición que fije la época en que se debe celebrar el contrato prometido;
- Que el contrato prometido se especifique en el mismo contrato de promesa de tal modo que reste sólo entregar a cosa o cumplir con las solemnidades legales.
¿Qué es la promesa de compraventa sobre bienes inmuebles en Chile?
Como ya hemos adelantado, el contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble es el paso previo para celebrar un contrato de compraventa sobre el inmueble individualizado en la promesa de compraventa.
La promesa de compraventa de un inmueble deberá individualizar al menos:
a)Que inmueble determinado se pretende comprar;
b) El precio de la compraventa de dicho inmueble;
c) Las partes que celebrarán el contrato de compraventa;
d) El plazo para celebrar el contrato de compraventa o la condición que determina la época en la que se celebrará.
¿Es obligatorio celebrar un contrato de promesa para comprar un bien inmueble en Chile?
El contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble, no es un contrato obligatorio que deba celebrarse por la ley en cada caso que se quiera comprar un inmueble.
Pero tiene la ventaja de dejar por finalizada la negociación respecto a la compra de un bien raíz, y establecer las condiciones y fecha en la cual se suscribirá el contrato de compraventa definitivo.
Asimismo, es muy útil para poder efectuar compras en verde e incluso en blanco de bienes raíces, lo que permite obtener precios más convenientes para la compra.
¿Qué ventajas tiene el celebrar un contrato de promesa de compraventa sobre bienes inmuebles?
Las ventajas de celebrar un contrato de promesa de compraventa con respecto a la futura compraventa de una casa, departamento, parcela, u otro cualquier bien raíz, son al menos, las siguientes:
a) Saca del mercado el inmueble;
b) Determinada el inmueble que se va a comprar;
c) Asegura el precio de la compraventa;
d) Permite iniciar los estudios de título de la propiedad, para comprobar que la propiedad no presenta vicios o se encuentre mal inscrita.
e) Permite además solicitar los trámites para solicitar un mutuo hipotecario en la Banca.
¿Qué debería contener una promesa de compraventa sobre inmuebles? Menciones recomendadas.
Las menciones recomendadas que debería contener la promesa de compraventa de inmueble son las siguientes:
- Las características precisas del bien inmueble que se comprara: La dirección, propietarios anteriores o quienes de la venden en primera venta, los metros cuadrados de la propiedad, los bienes o derecho que incluye adicionalmente; como lo pueden ser los estacionamientos, bodegas, en propiedad o con derecho al uso, incluso de los bienes comunes.
- La calidad de las personas que venden: Si es propietario o representante del propietario.
- Situación legal del inmueble: Si está libre de deudas, embargos, expropiaciones, hipotecas, gravámenes o prohibiciones de enajenar.
- El precio final del inmueble: El precio debe ser determinado o determinable (V.gr.: UF) y señalar si está exento o no al pago del IVA desde el año 2016. Si se realizó algún adelanto, pie o señal, con la expresa mención que ella será devuelta en caso que no se celebre el contrato de compraventa definitivo.
- En caso que la vendedora sea una inmobiliaria o constructora, que se garantice la devolución del pie, por medio de una póliza de seguro.
- En caso que la compradora compre por medio de un mutuo hipotecario, que se indique que la promesa se encuentra sujeta a la condición que se entregue por parte del Banco el préstamo hipotecario.
- La determinación de un árbitro en caso de que surjan dudas o conflictos entre las partes respecto de los términos de la promesa.
- La multa que se fije -para ambas partes- en caso que no se cumpla con la promesa. Esta debe ser igual para ambas. Se recomienda que esta multa se plasme en un documento mercantil, preferiblemente una boleta de garantía bancaria, la cual quede en custodia del notario y entregado por este en caso de incumplimiento.
- Celebrar el contrato de promesa por medio de escritura pública o, al menos, autorizado ante notario público.
¿Qué se debe hacer si se incumple la promesa de compraventa?
La celebración de una promesa de compraventa, permite solicitar su cumplimiento judicial o arbitral en caso de incumplimiento de las obligaciones que ella contempla, siempre que sean imputables a alguna de las partes.
Asimismo, en caso que se haya establecido anticipadamente el monto de la multa o los perjuicios en la promesa de compraventa, se podrá solicitar el pago de la multa o los perjuicios.
En caso que no se haya fijado una multa o monto anticipado de los perjuicios se puede solicitar el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato.
Esto se hará por medio de un juicio ejecutivo, en el cual el juez firmará la escritura en representación del comprador o el vendedor que no haya cumplido con la obligación.
O, en vez, la indemnización de los perjuicios producidos.
¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la promesa de compraventa dentro de plazo?
Es muy común que las ventas «en verde» o en «blanco» la inmobiliaria se retrase en la entrega del inmueble.
En caso que la demora sea imputable a la inmobiliaria, y si se ha indicado un multa para ese caso en la promesa de compraventa, se deberá exigir el pago de la multa.
Pero, si el retraso es producto de la demora de terceros, por ejemplo, la Dirección de Obras Municipales, Minvu, Serviú, Contraloría, SII, etc., aquello no permitirá cobrar por las multas, cuestión que sin embargo, deberá probar la inmobiliaria.
Obligación legal de garantía de devolución del precio anticipado en la promesa de compraventa en compras en verde o blanco
La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 138 bis, establece reglas precisas respecto de los contratos de promesa que contengan un pie o pago total del precio de la compraventa en caso de ventas en verde o blanco.
En caso que una inmobiliaria o constructora pretenda vender antes de la recepción definitiva una vivienda, local comercial y oficina, y exija la entrega de parte o todo el precio de la compraventa al comprador, deberá:
- Otorgar un instrumento privado de promesa de compraventa firmada ante notario.
- Caucionar mediante póliza de seguro o boleta bancaria a favor del promitente comprador el precio anticipado.
- La condición de devolver ese anticipo en caso de incumplimiento del plazo o condición fijado en la promesa para la entrega del inmueble.
- Esta póliza o boleta se entregará a la inmobiliaria o constructora sólo al momento de la inscripción de la propiedad a nombre del promitente comprador.
- Esta póliza o boleta de garantía puede ser reemplaza por una cuenta de ahorro o depósito a plazo, de acuerdo a la ley.
- La promesas celebradas en estos casos, que no cumplan con la obligación de garantía, no serán autorizadas por los notarios públicos.
