▷ Subdivisión Predial en Chile
Introducción
En las siguientes líneas abordaremos los contornos de la subdivisión de terrenos o predios en Chile.
En caso que el presente artículo no resuelva tus preguntas respecto al procedimiento de subdivisión de terrenos, te recomendamos que entres en contacto con nuestros abogados inmobiliarios, quienes responderán tus consultas inmediatamente.
Asimismo puedes escribir tus consultas directamente en nuestro foro al final de la página, las cuales responderemos a la brevedad.
¿Qué es la subdivisión de terrenos o predios en Chile?
La respuesta la encontramos en la ley. Específicamente el artículo 65 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y el artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
En concreto, la subdivisión de terrenos o predios en Chile, es un proceso por medio del cual se transforma un terreno o predio en dos o más de menor cabida, sin que se requiera la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las ya existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes.
El número de terrenos o lotes menores resultantes, está limitado, como es lógico, por el Plan Regulador respectivo, de acuerdo a la superficie de subdivisión predial mínima.
Paso previo a cualquier subdivisión de terrenos
Aunque parezca obvio, vale el esfuerzo destacar que lo primero que debes tener para dar paso a la subdivisión, es que la propiedad se encuentre debidamente inscrita a tu nombre.
Es decir, que seas el propietario del inmueble que se desea subdividir, puesto que la subdivisión es un acto de disposición, que le corresponde sólo al dueño del terreno o previo que se busca dividir.
Ahora bien, cabe tener presente, que para que el dueño pueda subdividir, no basta un acuerdo de voluntades, sino que debe el propietario debe llevar a cabo un procedimiento administrativo para obtener la autorización o «permiso» de la autoridad para subdividir.
Predios que no requieren obras de urbanización para ser subdivido o loteado
Que el predio no requiera obras de urbanización por ser ya suficientes las ya existentes tiene un sentido específico de acuerdo a la Ordenanza General.
Se entiende que son suficientes las obras de urbanización existentes cuando el proyecto de subdivisión no contempla la apertura, ensanche o prolongación de vías públicas y el predio no está afecto a utilidad publica por el instrumento de planificación territorial.
Requisitos para la subdivisión de terrenos o predios en Chile
Para poder entrar a conversar de los requisitos que son necesarios para la proceder a la subdivisión de terrenos o predios, es necesario, previamente distinguir que tipo de predio se persigue subdividir.
Los requisitos son diferentes dependiendo si el predio es:
a) Urbano
b) Rural
Subdivisión de terrenos o predios urbanos
Los predios urbanos son aquellos ubicados dentro de la linea imaginaria que divide las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados, del resto del área comunal.
El límite urbano, generalmente, se encuentra fijado en el respectivo plan regulador el cual determina el uso del suelo dentro del límite urbano, junto con determinar las construcciones que se pueden levantar dentro de él.
¿En qué consiste el trámite de subdivisión de terrenos o predios urbanos?
La subdivisión de terrenos o predios urbanos es básicamente un procedimiento técnico – administrativo. Este se realiza, fundamentalmente, en la Dirección de Obras Municipales (D.O.M) que corresponda al terreno o predio que se requiera subdividir.
Este trámite, lo debe llevar a cabo el propietario del inmueble o su representante legal o convencional.
¿Cual es el metraje mínimo que debe tener un terreno o predio urbano para poder subdividir?
La subdivisión debe respetar la superficie predial mínima permita el instrumento de planificación territorial.
Es decir se debe consultar las normas contenidas en el plan regulador de la comuna respectiva. Para conocer la superficie predial mínima se deberá requerir en la Dirección de Obras de la Municipalidad el denominado «Certificado de Informaciones Previas».
Sin perjuicio de ello, por regla general, el metraje mínimo en las zonas urbanas van desde 100 hasta los 2.500 metros cuadrados.
Requisitos y documentos necesarios para solicitar la subdivisión de terrenos o predios urbanos
La solicitud de subdivisión de un terreno o predio urbano, se solicita formalmente ante la Dirección de Obras Municipales respectiva.
Esta solicitud debe ser firmada por el propietario del terreno o predio que se quiera subdividir y estar patrocinada por arquitecto proyectista el cual elaborará un expediente de subdivisión.
Esta solicitud, por tanto, debe contener:
- La solicitud firmada por el propietario y arquitecto proyectista;
- Declaración jurada simple del propietario en que se declara ser dueño del terreno o predio;
- Certificado de avalúo fiscal vigente, original o copia autorizada ante notario;
- Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas;
- Plano de subdivisión a escala;
- Plano de ubicación del terreno a escala;
- Un plano de graficación de la subdivisión predial existente y la propuesta.
- Todos los planos deben estar firmados por el propietario y arquitecto.
- Cambio de uso del suelo si corresponde.
Plazo de la Dirección de Obras Municipales para pronunciarse respecto de la subdivisión del terreno o predio
Una vez recepcionado el expediente de subdivisión, la Dirección de Obras Municipales tiene un plazo de 30 días corridos para revisar los documentos acompañados.
Vencido el plazo, la Dirección de Obras Municipales dictará una resolución exenta, por medio de la cual podrá aprobar, denegar o realizar observaciones al proyecto de subdivisión del terreno o predio.
Aprobación de la subdivisión de los terrenos o predios urbanos
Una vez que la Dirección de la Obra Municipales haya aprobado por medio de la resolución exenta, el proyecto de subdivisión de los terrenos o predios urbanos, ésta junto a los planos elaborados, deberán inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Materialmente la resolución deberá inscribirse el margen de la inscripción de dominio original.
¿Cuantos inmuebles puedo construir en los terrenos o predios subdivididos?
La respuesta a esta pregunta es relativa, y dependerá principalmente de las normas establecidas en el respectivo en los planes reguladores. La regla general es que en cada terreno o predio subdividido se pueda construir al menos un inmueble.
Como se dijo anteriormente, la posibilidad de construir más de un inmueble por terreno o predio urbano subdividido dependerá de lo que establezca el respectivo plan regulador.
¿Es gratis el trámite de subdivisión de los terrenos o predios urbanos?
No. El proceso de aprobación ante la Dirección de Obras Municipales no es gratuita. En efecto, la ley establece que la Municipalidad podrá cobrar un arancel equivalente al 2% del Avalúo Fiscal del terreno o predio a subdividir.
Asimismo, cabe considerar también el arancel del Conservador de Bienes Raíces al momento de proceder a inscribir los planos como la resolución exenta que aprueba la subdivisión.
Subdivisión de terrenos o predios rurales
Los predios rurales son todos aquellos ubicados fuera de la linea imaginaria que divide las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados y que son destinados a la agricultura, ganadería y actividades forestales.
En específico son terrenos rurales los que se encuentran fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planos reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción.
¿Cual es el metraje mínimo que debe tener un predio o terreno rural o rústico para poder subdividir?
El metraje mínimo que debe tener un terreno rural es de 5.000 metros cuadrados o media hectárea, salvo situaciones especiales.
Es por ello, que, por ejemplo, si se tiene un predio de 10.000 metros cuadrados, se podrá subdividirlo en dos lotes de 5.000 metros.
Esto es muy importante, puesto que, la ley, sanciona penalmente la subdivisión de predios o terrenos bajo el mínimo del metraje permitido.
¿Dónde se realiza en trámite de subdivisión de terrenos o predios rurales?
La solicitud de certificación de subdivisión de terrenos o predios rurales o rústicos se presenta en las oficinas de partes del Servicio Agrícola y Ganadero (S.A.G) de la región respectiva a la ubicación del predio o en sus oficinas sectoriales.
¿Cómo se realiza en trámite de subdivisión de terrenos o predios rurales?
Esta solicitud de certificación de subdivisión de terrenos rurales se realiza por medio de un formulario que se encuentra disponible en las oficinas regionales del Servicios Agricola y Ganadero.
También, este formulario se encuentra disponible en su página web institucional: acá.
El solicitante podrá además dar inicio al trámite presentando dicho Formulario vía digital, para lo cual se debe contar con la Clave Única de acceso a los servicios del Estado.
No obstante y en cualquiera de los casos, deberá presentar materialmente la documentación requerida en la oficina correspondiente.
¿Quiénes pueden solicitar el trámite de subdivisión de terrenos o predios rurales?
El solicitante debe ser el propietario, es decir, la persona natural o jurídica que tiene a su nombre una inscripción de dominio vigente de la propiedad objeto de la solicitud, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo (CBR).
En el caso de personas naturales, la solicitud puede ser presentada personalmente o a través de un tercero debidamente autorizado.
¿Cómo se solicita el trámite si somos dueños en comunidad de una propiedad?
Si hay más de un dueño, la solicitud deberán firmarla todos los copropietarios o uno de ellos debidamente autorizado por el resto.
Requisitos para solicitar la subdivisión de terrenos o predios rurales
La solicitud de subdivisión de un terreno o predio rural o rústico, se solicita formalmente ante el Servicio Agricola y Ganadero de la región respectiva.
Esta solicitud debe ser firmada por el propietario del terreno o predio que se quiera subdividir y estar patrocinada por topógrafo u otro profesional afín, el cual elaborará un expediente de subdivisión.
Los detalles de los documentos a acompañar junto con sus características técnicas se encuentran desarrollados en detalle en la Resolución Exenta Nº3904, de 2019, del Ministerio de Agricultura.
Documentos que deben acompañarse a la solicitud de subdivisión de terrenos o predios rurales
La solicitud debe contener:
- El formulario de subdivisión firmado por el o los propietarios o por su representante legal. Si la solicitud la presenta un tercero, deberá presentar un poder bajo firma autorizada ante notario o escritura pública.
- Copia autorizada de la inscripción de dominio con certificado de vigencia del Conservador de Bienes Raíces, no mayor a 180 días, o la correspondiente inscripción especial de herencia, no mayor a 180 días, del predio en cuestión.
- El certificado emitido por la municipalidad respectiva, en el cual conste que el predio a subdividir se encuentra fuera del límite urbano.
- Certificado de avalúo fiscal emitido por el Servicio de Impuestos Internos, con clasificación de suelo si la tuviere.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones de enajenar emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, no mayor a 180 días.
- Si el predio a subdividir accede a un espacio público, debe presentar documento donde conste servidumbre de tránsito activa.
- Documento donde conste la factibilidad de acceso a camino público emitido por la Dirección de Vialidad respectiva, en aquellos casos en que el proyecto de subdivisión considere la apertura de acceso a camino público de tipo nacional.
- Para el caso del trámite presencial, se requiere comprobante de pago de la tarifa correspondiente al trámite ante el SAG, de acuerdo a la etapa que corresponda. Si el trámite se realiza online, no se requiere adjuntar comprobante de pago debido a que éste se efectúa en línea.
- Siete impresiones originales del plano planimétrico o topográfico de la subdivisión elaborado por un profesional competente, acompañadas de un archivo digital de éste (kml, kmz o shape).
Casos en que se permite la subdivisión de terrenos o predios rurales con una cabida menor a media hectárea
Se indicó que los predios o terrenos rurales deben tener una cabida mínima de media hectárea (5.000 mts2). Sin embargo, la ley permite ciertos casos en que se puede subdividir un terreno rural con una cabida menor, estos son:
- Divisiones autorizadas o efectuadas por el Servicio Agrícola y Ganadero y el Ministerio de Agricultura en terrenos traspasados por la Reforma Agraria;
- En casos de regularización de la pequeña propiedad raíz;
- Cuando se trate de terrenos subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío, vialidad, u otras propias de su competencia;
- Cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento;
- En caso de transferencias o transmisiones a cualquier título, a entidades sin fines de lucro, el fisco, municipalidades, gobiernos regionales, organizaciones comunitarias y sindicales.
- Cuando se trate de transferencia a cualquier título a un descendiente o ascendiente del propietario por consanguinidad o afinidad, hasta el primer grado, para construir una vivienda para sí. Los lotes para estos efectos no pueden ser menores a 500 mts2 ni superiores a 1000 mts2 y la propiedad que se subdivide no puede tener un valor de avalúo equivalente o superior a 1.000 UF.
Plazo de tramitación de la solicitud de subdivisión de terrenos o predios rurales en el SAG
El plazo que cuenta el Servicio Agricola y Ganadero para la emisión del certificado de subdivisión o para realizar reparos al expediente es de 20 días hábiles a contar de la entrega del formulario con sus antecedentes.
Trámites posteriores a la obtención del certificado de subdivisión de terrenos o predios rurales
Una vez que el Servicio Agricola y Ganadero haya aprobado y certificado el proyecto de subdivisión de los terrenos o predios urbanos, éste certificado junto a los planos elaborados, deberán inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Materialmente el certificado deberá inscribirse el margen de la inscripción de dominio original.
