▷ Vicios Redhibitorios sobre Inmuebles usados en Chile
Introducción
Si estás leyendo este artículo es que probablemente tu casa o departamento presente vicios que se encontraban ocultos al momento de comprar.
A esto la ley le llama como: «vicio oculto o redhibitorio»; el cual debe ser saneado por el vendedor de tu propiedad del modo que te explicaremos a continuación.
Cabe destacar sin embargo, que el comprador podrá optar por interponer esta acción en caso de hallar vicios ocultos en su vivienda usada.
Para bienes inmuebles de nueva construcción, en cambio, las fallas o defectos se rigen por la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Si ese es tu caso dirígete a: Demandar a Inmobiliaria o Constructora
En caso que el presente artículo no resuelva tus preguntas respecto a los vicios ocultos o redhibitorios que puedes demandar, te recomendamos que entres en contacto de inmediato con nuestros abogados inmobiliarios, quienes responderán tus consultas inmediatamente.
Asimismo puedes escribir tus consultas directamente en nuestro foro al final de la página, las cuales responderemos a la brevedad.
¿Qué son los vicios ocultos o redhibitorios de una cosa?
Claro está que el vendedor de una cosa, actuando de buena fe, procura al comprador la posesión de la cosa vendida y entregada en un buen estado apta para servir a sus fines y de forma adecuada.
Pero puede ser, que la cosa adolezca de vicios ocultos, fallas, o desperfectos, que la hacen inútil o aminoran su valor.
A esto se le denomina por la ley vicios redhibitorios, que deben ser representados al vendedor el cual, por su parte, deberá, dependiendo de la magnitud de los vicios, rebajar el precio de la venta o rescindirla definitivamente.
Los vicios ocultos, son verdaderos caballos de troya de tu hogar. Los cuales una vez comprada, aparecen al tiempo, sin que se haya tenido noticia de ellos con anterioridad.
¿Qué es la acción de vicios ocultos o redhibitoria?
El Código Civil describe en su artículo 1857, la acción redhibitoria como aquella que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.
Como bien lo indica en Código, esta acción le pertenece al comprador de un bien mueble cualquiera o el de una propiedad inmueble o raíz.
El objeto de este estudio está enfocado a los bienes raíces, es decir, casas, departamentos o cualquier otro inmueble.
Requisitos para hacer efectiva la acción sobre vicios ocultos o redhibitorios
La acción sobre vicios ocultos o redhibitorios recae sobre sobre defectos de la cosa que deben:
a) Haber existido con anterioridad a la compra o al momento de celebrarse. Esto es lógico debido a que si los defectos se producen con posterioridad a la compra y a manos del comprador, ya no son de responsabilidad del vendedor.
b) Deben ser graves. Esto quiere decir que los defectos o vicios ocultos no permita hacer un uso natural de la cosa comprada (V.gr: el derrumbe de todo o parte de la casa) o sólo sirva imperfectamente (V.gr: múltiples filtraciones de agua en el hogar) de tal modo que si los hubiera conocido el comprador haría presumir que no hubiera comprado la propiedad o la hubiera adquirido a un precio mucho menor.
c) Deben ser vicios ocultos. Es decir, que el vendedor no haya manifestado su existencia o que el comprador no haya podido conocer a simple vista no siendo un experto en la materia. Y si lo fuera, no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.
La acción redhibitoria o de vicios ocultos prescribe muy rápidamente
Esto se debe tener claro rápidamente. Quién sufra de vicios ocultos o defectos de construcción sobre una propiedad usada, debe tener presente que no puede posponer demasiado su decisión de demandar al vendedor por los vicios redhibitorios.
Para los bienes muebles, la acción redhibitoria prescribe en un plazo de seis meses contado desde la entrega de la cosa.
Para los bienes raíces, la acción prescribe en el plazo de un año desde la entrega real.
La acción redhibitoria, propiamente tal, es la que permite llegar a la rescisión de la compraventa. Pero la acción de rebaja del precio, denominada Quanti minoris, precribe en un plazo distinto como veremos a continuación.
La acción para pedir la rebaja del precio prescribe en un plazo mayor
A diferencia de la acción redhibitoria propiamente tal, o aquella que permite que dados los requisitos rescindir el contrato de compraventa; la acción quanti minoris, o la que permite la rebaja del precio de la venta por vicios ocultos prescribe en un plazo distinto.
Respecto a los bienes inmuebles, la acción que permite la rebaja del precio de venta prescribe en el plazo de 18 meses contados desde la entrega real del inmueble.
Derecho de opción del comprador de solicitar la rescisión o la rebaja del precio por vicios ocultos del inmueble
Es la misma ley la que le entrega ese derecho de opción al comprador. Lógicamente, para poder optar deberán estar las acción redhibitoria propiemente tal y la quanti minoris, no prescritas.
Del tal manera lo señala el artículo 1860 del Código Civil al prescribir que: «Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere».
La excepción es que el vicio oculto no tenga la gravedad suficiente, caso en el cual, únicamente se podrá solicitar la disminución del precio.
En ciertos casos, además, el vendedor deberá indemnizar de los perjuicios al comprador por los vicios ocultos
Esta alternativa es muy excepcional pero se encuentra contemplada en la ley.
Se podrán solicitar además de la rescisión o la disminución del precio, por parte del comprador de un inmueble con vicios ocultos, la indemnización de los perjuicios, en caso que:
a) El vendedor conoció los vicios ocultos de la cosa y no los declaró, o;
b) El vendedor debió conocer de los vicios ocultos que sufría el inmueble el razón de su profesión, y no los declaró. (ej: un Arquitecto).
¿La acción de indemnización de perjuicios prescribe en la misma época que las acción redhibitoria y la disminución del precio?
No. La acción de indemnización de los perjuicios, si procediere, prescribe de acuerdo a la reglas generales. Es decir en 5 años en caso de bienes inmuebles.
¿Qué pasa si en el contrato de compraventa de mi inmueble se estableció que el vendedor no era responsable por los vicios ocultos o redhibitorios?
La ley permite estipular en el contrato de compraventa que el vendedor no se encuentra obligado al saneamiento de los vicios ocultos o redhibitorios del inmueble usado.
Pero, si el vendedor conocía de los vicios ocultos y no lo notificó al comprador, igualmente será obligado a sanearlos.
¿Puedo incorporar al contrato de compraventa de un inmueble usado, otros vicios ocultos que se deban sanear?
Si. La ley permite que se incluya en el contrato de compraventa el saneamiento de otros vicios que no lo son de acuerdo a la reglas que establece el Código Civil.
La imaginación de las partes, podrá suplir a la ley en este punto. En dicho caso, esos vicios ocultos acordados como tales por las partes, se sanearán si se verifican de acuerdo a las reglas generales.
¿Puedo incorporar al contrato de compraventa de un inmueble usado otro plazo de prescripción de las acciones de saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios?
Si. Las partes pueden restringir y aun, ampliar el plazo de prescripción de la acción redhibitoria.
Si compro un inmueble en un remate. ¿Puedo solicitar el saneamiento de los vicios ocultos?
La regla general es que no. Pero en caso que el comprador solicita la declaración del vendedor respecto a los vicios ocultos, y este no los declare cuando los conoce o los debiera conocer, deberá responder de la acción redhibitoria conjuntamente con la indemnización de los perjuicios.
