▷ Demarcación de Terrenos o Inmuebles en Chile
Introducción
En las siguientes líneas abordaremos los contornos de la demarcación de terrenos o predios en Chile.
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¿Qué es la demarcación de terrenos o predios en Chile?
La demarcación de terrenos o predios en Chile, es un procedimiento o conjunto de operaciones que tienen por objeto fijar la línea de separación de dos predios colindantes de distinto dueño y señalarla por medio de signos materiales.
Esta etapa demarcatoria es una labor jurisdiccional; por medio de la cual un juez determina la procedencia o no del derecho reclamado y si los linderos están o no conforme a derecho.
Posteriormente, si corresponde, se procederá al cerramiento de los predios, lo que constituye una segunda etapa.
Definición legal de la acción de demarcación de terrenos en Chile
El Código Civil en su artículo 842 define la acción de demarcación de terrenos o predios en los siguientes términos:
«Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir de los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes».
Aún cuando la acción de demarcación está tratada en el Código Civil bajo el título de las servidumbres legales, lo cierto es que, la acción de demarcación no es una servidumbre sino que, en vez, es una facultad del dominio sobre el inmueble.
Es básicamente, el derecho que tiene todo dueño de fijar los contornos precisos del objeto de su dominio.
Requisitos de la acción de demarcación de terrenos o inmuebles en Chile
Los requisitos de la acción de demarcación de terrenos o predios son los siguientes:
a) Deben existir dos o más predios colindantes;
b) Los predios deben pertenecer a distintos dueños;
c)Que no exista una delimitación visible entre los predios colindantes o, si esta existe, corre por un lugar distinto del que debería;
La acción de demarcación de terrenos en predios colindantes
La finalidad que tiene la demarcación de un terreno o predio, es la de fijar los límites precisos que separan a ambos inmuebles.
Es por ello que los inmuebles deben ser contiguos, puesto que si están separados por otro inmueble u otro obstáculo no hay nada que demarcar.
Cabe señalar que no serán colindantes los terrenos o predios que:
a) Se encuentren separados por un curso de agua;
b) Los que se encuentren separados por por una calle o camino de uso público;
c) Los que se encuentren separados por otro inmueble o fundo de un tercero o inmueble nacional de uso público.
Los predios o terrenos deben ser de distinto dueño para proceder a su demarcación.
Si existe un único dueño se ambos predios colindantes, no procede la acción de demarcación.
Ello resulta lógico toda vez que lo que persigue la acción de demarcación es compeler a un tercero para que participe en el procedimiento de demarcación.
Exista duda respecto a la demarcación de los terrenos o predios
El hecho que exista un predio o inmueble cercado o demarcado de algún modo no obsta a que se solicite el procedimiento de demarcación.
Ello siempre y cuando la demarcación o el cerramiento no se haya efectuado por la justicia o de común acuerdo entre los dueños de los predios colindantes.
Cuando no hay linderos legalmente establecidos o cuando hay confusión con respecto a sus límites procede la acción de demarcación.
Ello puede ser producto de que los dueños de los predios colindantes no conocen exactamente cuáles son los límites de su terreno o cada uno cree saberlo de acuerdo a su propio criterio.
La circunstancia que los límites hayan desaparecido o hayan sido establecidos unilateralmente por uno de los dueños, permite accionar para establecer por medio de la justicia los límites precisos de ambas propiedades.
¿Bajo qué circunstancias puedo solicitar la demarcación de terrenos o predios?
Puedo solicitar la demarcación de mi terreno, fundamentalmente en tres hipótesis diferentes:
a) Cuando nunca se ha realizado la demarcación precisa de mi terreno o inmuebles;
b) En caso que la demarcación hubiere sufrido alteraciones;
c) Cuando la demarcación del terreno se hubiere hecho obscurecido o desaparecido;
d) Finalmente, en cualquier caso que la demarcación del inmueble o terreno hubiere padecido algún trastorno, por cualquier circunstancia.
¿Quién puede solicitar la demarcación del terreno o predio?
Los que pueden solicitar la demarcación del terreno, son, en primer término el dueño y el poseedor. Este último debido a que al poseedor se le reputa dueño del inmueble.
También alguno de los comuneros de la cosa común. Sin la necesidad que concurran todos en la demanda en contra del vecino.
Ello debido que el comunero que solicita la demarcación del terreno a nombre de todos los demás estará efectuando acciones que tendientes al mejoramiento y conservación del predio común.
¿Quienes deben ser demandados para la demarcación del inmueble?
En la otra vera se encuentran aquellos a quienes debe ir dirigida la acción de demarcación de un terreno.
Serán también en el dueño o poseedor del terreno colidante.
Sin embargo, en caso de ser una comunidad, a diferencia del demandante, se debe demandar a todos los comuneros, no bastando que se demande a uno solo de ellos.
Formas de realizar la demarcación de un terreno o predio en Chile
La demarcación de un terreno o inmueble en Chile, puede ser efectuada básicamente de dos maneras distintas:
a) De mutuo acuerdo entre los dueños de los predios colindantes;
b) O, a falta de acuerdo, por el Tribunal respectivo.
Demarcación amigable de un inmueble
La demarcación amigable o de mutuo acuerdo entre los vecinos, puede ser realizada tácita o expresamente.
Puede ser tácita cuando ambas partes han establecido los mojones, setos o lindes y colaboran ambos en su conservación y mantenimiento.
Expresamente, se realiza por medio a la estipulación expresa de los límites fijados por escritos.
La mejor manera de hacerlo será por medio de fijar los límites de mutuo acuerdo que conste por escritura pública acompañando un plano o croquis subinscrito al margen de la inscripción de dominio.
Demarcación judicial del terreno o predio
Cuando los dueños de predios colindantes no llegan a arreglo o estando de acuerdo no pueden determinar por si los deslindes o por donde materialmente debe pasar la línea divisoria acudirán al tribunal para que éste decida sobre el asunto.
Los jueces tienen por objeto declarar los derechos preexistentes de ambos dueños y por ello no constituye un nuevo título en beneficio de alguno de los litigantes.
Plazo para interponer la acción de demarcación de terrenos
La acción de demarcación de terrenos o predios, es una excepción a la regla general que se señala que todo derecho y acción prescriben en Chile.
Es así que, la acción de demarcación, al ser un atributo del dominio, no prescribe para su dueño.
Procedimiento de la acción de demarcación
La tramitación de este tipo de procedimiento se sustancia de acuerdo a la reglas del juicio sumario.
Lo que persigue la acción es la determinación de una situación de hecho, que es la delimitación de un predio cuando este no existe, o cuando de ha hecho difuso.
No puede perseguirse por ende:
a) La reivindicación de una paño del terreno contiguo;
b) La determinación de demarcación de un terreno con deslindes existentes, cuando se ha comprado como especie o cuerpo cierto y no hay pruebas que desde la adquisición se han modificado los deslindes.
¿Qué medios probatorios debo acompañar en el juicio de demarcación de predios?
El juicio de demarcación es un procedimiento inusual, puesto que el peso de la prueba corresponde a ambas partes de igual forma, como si fueren demandantes y demandados recíprocos.
Lo usual es que se acompañe:
a) Los títulos inscritos de las propiedades:
b) Testigos;
c) Se solicite la inspección personal del tribunal;
d) Informe de peritos. (cuyo costo deben sufragar ambos litigantes puesto que se entiende de beneficio recíproco).
La acción de puede enervar si una de las partes prueba que la demarcación de ha hecho de común acuerdo o se ha fijado previamente por el Tribunal.
Gastos de demarcación de los terrenos
Los gastos que irrogue la instalación de mojones junto con los gastos relativos al peritaje, son de cargo de ambas partes equitativamente.
