▷ Demanda de Precario y Comodato Precario en Chile
Nueva Ley que regula la demanda de precario en Chile
El día 30 de junio del año 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº 21.461 denominada como la Ley «Devuélveme Mi Casa.».
Este nuevo cuerpo legal tuvo por principal finalidad modificar los procedimientos asociados a la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos Nº 18.101. Incorporando una nueva regulación que persigue la devolución de un inmueble arrendado de forma más expedita. A consecuencia del no pago de rentas y asimismo en aquellos casos en que se verifique daños al inmueble arrendado por parte del arrendatario.
Sin embargo, esta misma legislación modificó el procedimiento de precario y comodato precario. Razón por la cual en este artículo, nos abocaremos a conocer someramente las nuevas características de la nueva demanda de precario y su procedimiento.
Si quieres conocer más sobre las novedades que incorpora la Ley Devuélveme mi casa, te dejamos aquí este Link: Devuélveme Mi Casa
Diferencias entre la acción de precario y comodato precario
La mayoría de quienes leen este artículo se encuentran en la situación en la cual, una persona, por cualquier motivo, ocupa actualmente su inmueble ya sea porque se le prestó el inmueble por un tiempo o simplemente el actual morador lo usurpó.
Esto pone al dueño del inmueble o poseedor inscrito en la necesidad de demandar de precario o comodato precario.
Puede, por tanto, estar en estas dos situaciones:
a) Que no exista contrato y una persona esté habitando un inmueble ajeno o,
b) Que exista un contrato de comodato celebrado entre las partes, pero el comodante se reservó el derecho de solicitar la restitución del inmueble en cualquier momento.
A estas dos situaciones da lugar a dos acciones distintas: acción de precario y acción de comodato precario respectivamente.
Demanda de precario y comodato precario en la nueva Ley.
Antes de entrar en vigencia la nueva Ley Nº 21.461 «Devuélveme Mi Casa», las demandas de precario y comodato precario eran ventiladas en juicio a través de un procedimiento sumario regulado por el Código de Procedimiento Civil.
Hoy en día, en cambio, estas demandas son tramitadas según las reglas del nuevo procedimiento monitorio especial regulado en la Ley Nº 18.101.
El artículo 18-K de la Ley Nº 18.101 es el responsable de extender el procedimiento monitorio al comodato precario y la acción de precario de la siguiente forma:
«Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.»
Menciones obligatorias que debe contener la demanda de precario según la nueva Ley.
De acuerdo al nuevo procedimiento, la demanda de precario deberá contener a los menos las siguientes menciones obligatorias:
4.- La solicitud de que se requiera al demandado para que, dentro del plazo de diez días corridos haga entrega del inmueble, pague las costas que correspondan, y, para el caso de que el demandado no hiciere entrega de éste o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado a la entrega del inmueble, bajo el apercibimiento previsto en el artículo 18-C, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.
Por último, y no menos importante, en la demanda de precario o comodato precario se deberán acompañar todos los antecedentes que sirvan de fundamento a la acción. Esto lo analizaremos con más detalle a continuación.
Documentos que se deben acompañar en la demanda de precario o comodato precario.
Es esencial en el caso de la demanda de precario que el dueño o poseedor del inmueble acredite tal calidad de forma legal.
Es así que a lo menos, el demandante deberá acompañar el certificado de dominio vigente de la propiedad. Documento que deberá solicitar ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
La nueva demanda de precario o comodato precario debe ser notificada en el inmueble demandado.
De perogrullo es recordar al futuro demandante que deberá notificar la demanda en forma legal.
Pero la importancia de recordarlo, es que hoy la demanda se entenderá notificada de acuerdo a las reglas de la Ley Nº 18.101. Y por ello, se tendrá notificada la demanda si se verifica la notificación personal al demandado. Pero también, por medio de la notificación personal subsidiaria que se encuentra plasmada en el numeral 2º del artículo 8º de la Ley 18.101.
Ello quiere decir que para los efectos de la notificación personal subsidiaria se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble individualizado en la demanda.
Qué ocurre cuando se encuentra notificada la demanda de precario o comodato precario
Una vez que el demandado se encuentre notificado, cabe destacar que tendrá un plazo fatal de sólo 10 días para presentar en juicio su oposición a la demanda.
Es importante indicar que el plazo es fatal. Y en caso de no oponerse dentro de plazo, el tribunal deberá resolver de inmediato la entrega del inmueble.
En ese sentido, no procede en el procedimiento monitorio una audiencia de conciliación, contestación y prueba. Sino que, en vez, existe únicamente un periodo de discusión.
Básicamente, el tribunal resolverá, con el mérito de la oposición interpuesta o con la ausencia de ésta.
Qué oposición puede invocar el demandado en contra la demanda de precario o comodato precario.
Huelga decir que las defensas que puede oponer el demandado en contra de la demanda de precario o de comodato precario serán todas las que les ofrece el ordenamiento jurídico bajo las reglas de la sana crítica.
Ahora bien, lo relevante será que el demandado en su oposición no se limite a invocar razones, sino que acompañe de inmediata y conjuntamente las pruebas que acreditan su oposición. Esta será principalmente prueba documental.
Recordemos que en el procedimiento monitorio no procede abrir un periodo de prueba, y por tanto, el juez resolverá la demanda con el mérito de las pruebas que se acompañen conjuntamente con la oposición.
El Tribunal resolverá sobre la acción de precario o de comodato precario de inmediato.
Reiteremos que una vez notificada la demanda de precario o de comodato precario, el demandado tendrá un plazo fatal de 10 días para oponerse a ella.
En caso que no concurra al juicio o concurriendo no opone oposición dentro del plazo de 10 días, el Tribunal declarará de inmediato que se proceda a la devolución del inmueble a su dueño, y se efectúe el lanzamiento del demandado o de cualquier otro ocupante dentro del plazo de 10 días contados desde que la resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria.
De qué modo debe resolver el Tribunal respecto a la oposición interpuesta en contra de la demanda de precario o comodato precario
En caso de oposición por parte del demandado que en el caso de la demanda de precario o de comodato precario, no puede ser más que fundarse en excepciones legales o documental. El Tribunal deberá evaluar el mérito de la excepciones y los documentos.
En caso de que no se funden el argumentos plausibles, la oposición se desestimará de plano, y se ordenará seguir adelante con el procedimiento.
Un ejemplo de una oposición plausible a la demanda de precario o demanda de comodato precario, podría ser la excepción de incompetencia o litispendencia, o que se acompañen documentos que desvirtuén la acción de precario, como por ejemplo un contrato de arrendamiento firmado entre las partes.
En el procedimiento monitorio de precario o comodato precario sólo procede el recurso de apelación en el sólo efecto devolutivo
Es importante tener presente para los litigantes, que en contra de la resolución que ordene seguir adelante con el procedimiento, sólo procede el recurso de apelación en el sólo efecto devolutivo.
Ello en virtud que la resolución que desestima la oposición tiene la naturaleza de una sentencia interlocutoria, y adicionalmente porque la ley en su artículo 18-J así lo señala expresamente.
Por tanto no es procedente interponer otros recursos como por ejemplo el de reposición.
El lanzamiento del inmueble se extiende no sólo respecto del demandado sino que también respecto de todo ocupante.
Un avance importante respecto a esta nueva legislación es que la resolución que ordene la restitución del inmueble, involucra no sólo el lanzamiento del demandado, sino que, además a todo ocupante del inmueble.
Ello facilita enormente la recuperación de la posesión del inmueble por el dueño. Atendido que aun cuando se debe llegar al lanzamiento con uso de la fuerza pública, ningún otro ocupante del inmueble podrá interponer una medida que condicione la devolución.
Algunas consideraciones a la demanda de precario y comodato precario bajo el contexto de la nueva Ley.
La ley Nº 21.461 «Devuélveme Mi Casa» efectivamente mejora las condiciones procesales del demandante de precario y comodato precario para recuperar de forma más expedita la posesión de su inmueble.
Adicionalmente creemos que respecto a las acciones de precario y comodato precario, no procede la sustitución de procedimiento, ello atendido que la ley Nº 18.101 contempla un procedimiento ordinario, pero que les únicamente aplicable a las acciones de arrendamiento de predios urbanos, cuando no se demanda el cobro de rentas de arrendamiento y servicios impagos.
Bajo ese contexto, el juicio monitorio especial de la Ley Nº 18.101, se alza como el único procedimiento por medio del cual pueden ser ventiladas las acciones y excepciones relacionadas a la acción de precario y comodato precario. Y siendo así, el presente procedimiento exigirá de las partes, que todos los medios probatorios que prueben sus pretensiones se encuentren preconstituídos con anterioridad al inicio del procedimiento.
2 comentarios
Buenos días el trámite se realiza en la comuna dónde está el inmueble y tengo que llevar el título de dominio solamente yo en el año 2018 demandé en la corporación de puente alto gane el caso pero mis testigos no fueron se puede abrir la causa civil es C-9945 2018 en el juzgado de la misma comuna.
Puedo realizar el trámite dónde vivo actual en la comuna de Pedro Aguirre Cerda les quiero después la corporación de puente alto me derivo a la de mi comuna y las dos veces que pedí hora me dieron hora con el abogado y me dijo que necesitaba tres testigos y yo le comenté que era imposible por qué el hombre que vive en mi inmueble era de armas de tomar y me dijo que no se podía y yo le dije que lo podía hacer por precario y me dijo que no y que le daba lo mismo que lo acusara aquí en sea por qué el era la ley yo necesito recuperar mi inmueble y ayuda del gobierno .
Ya que en la corporación de Pedro Aguirre Cerda me cerraron las puertas y atienden por zoom o por teléfono algunos abogados espero que lo sepa el director de las corporaciones.
Se le agradece de antemano
Estimada Margarita.
Junto con saludarle y en atención a su consulta, le indicamos que su causa terminó por medio de sentencia definitiva en la cual no se tuvo por acreditado el contrato de arredamiento.
Lo que debería realizar es una nueva demanda de precario en contra del mero tenedor de su inmueble. Bajo las reglas de la nueva normativa implementada por la Ley Devuélveme Mi Casa.
De ese modo, podrá recuperar de forma expedita su inmueble.