▷ Nueva ley de arrendamiento de Predios Urbanos
Introducción
Con fecha 30 de junio de 2022, entró en vigencia la Ley Nº21.461, ley denominada « Devuélveme Mi casa ».
Esta Ley modifica la Ley Nº 18.101, de Arrendamiento de Predios Urbanos, y el Código de Procedimiento Civil, en miras a incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento en los juicios de arrendamiento.
Explicarte los detalles de tales modificaciones es el principal objetivo de esta publicación.
La Ley Devuélveme Mi Casa modifica se aplica sólo respecto a contratos de arrendamiento de predios urbanos
Cabe tener presente desde un principio que la nueva ley Devuélveme Mi Casa, sólo modifica las normas propias del contrato de arrendamiento de predios urbanos.
En ese sentido, debemos dejar fuera de su campo de aplicación, los contratos que de rijan por la ley de arrendamiento de predios rústicos ver: Decreto Ley 993 ; y otros contratos de arrendamiento sobre inmuebles, como lo son los contrato de arrendamiento sobre bienes fiscales celebrados con particulares, o los contratos de leasing respecto de viviendas sociales.
Para más detalles de los contratos excluidos ver: Juicio de Arrendamiento
Modificaciones a la Ley 18.101 de Arrendamiento de Predios Urbanos
La ley denominada Devuélveme Mi Casa contempla las siguientes modificaciones a la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos:
a) Incorpora la posibilidad al demandante de solicitar dentro del comparendo de contestación, conciliación y prueba, la restitución del inmueble y el lanzamiento del arrendatario, en caso de destrucción parcial o total del inmueble por acción u omisión del demandado.
b) Crea un procedimiento monitorio especial, única y exclusivamente para conocer la demanda sobre cobro de rentas de arrendamiento adeudadas y restitución del inmueble.
c) Exige que los notarios públicos, en adelante, soliciten al arrendador de un inmueble los títulos que le habiliten a ceder el uso del inmueble.
d) Se agrega un presunción legal, en cuanto a tener por acreditado por los depósitos u documentos de pago de al menos tres meses consecutivos, el monto de la renta de arrendamiento de aquellos contratos que no consten por escrito.
La ley Devuélveme Mi Casa permite solicitar la entrega inmediata del inmueble por destrozos efectuados por el arrendatario
La primera modificación del texto, es la que incorpora una solicitud de recuperación inmediata del inmueble a consecuencia de los destrozos o daños que le ha provocado al inmueble el arrendatario.
De ese modo la nueva ley de arrendamiento contempla que durante la celebración de la audiencia de contestación, conciliación y prueba, el demandante pueda solicitar la devolución inmediata del inmueble, en caso que se tenga por acreditado que el arrendatario ha destruido total o parcialmente el inmueble.
Cumpliéndose con los requisitos que revisaremos más adelante, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.
Requisitos para la devolución inmediata por destrucción en el inmueble arrendado
Para que ello se produzca se requiere que concurran los siguientes requisitos:
a) Se haya demandado la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso. Por acción u omisión del arrendatario a su cuidado.
b) Que la solicitud de restitución y lanzamiento inmediata, se verifique en la audiencia de contestación, conciliación y prueba, en mérito de lo obrado en ella.
c) Que se haya probado por medio de los documentos acompañados en la demanda y los ventilados en la audiencia, al menos un presunción grave del derecho que se reclama. Esto es: que se acredite la destrucción y que ello sea consecuencia de la omisión o acción del arrendatario.
La posibilidad de exigir caución al arrendatario para conceder la restitución inmediata del inmueble en demanda por destrucción del inmueble.
Con todo, indica la Ley Devuélveme Mi Casa, que dentro del procedimiento de terminación anticipada del contrato de arrendamiento y restitución del bien arrendado por destrucción parcial o total, el juez podrá exigir una caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario de los perjuicios sufridos por el lanzamiento.
Si la sentencia definitiva no lo condenare a su restitución.
Ahora bien, creemos que la solicitud de la aludida caución debería ser solicitada por el Juez sólo en casos calificados y no cuando se ha logrado acreditar en el proceso la existencia de daños o destrucción en el inmueble.
El procedimiento monitorio especial creado por la Ley Devuélveme Mi Casa
Tal vez lo que sea más llamativo de la Ley Devuélveme Mi Casa, sea la creación de un procedimiento monitorio especial para conocer de las demandas de cobro de rentas de arrendamiento y restitución del inmueble.
Cabe señalar que el procedimiento monitorio en sí, es una especie de procedimiento simplificado, que se caracteriza por permitir obtener una orden de ejecución inmediata sin necesidad de una etapa contradictoria previa.
El particular procedimiento monitorio que crea la Ley Devuélveme mi casa, es del tipo de procedimiento monitorio: documentado.
Este tipo de procedimiento monitorios se caracterizan por requerir que tanto el demandante en su demanda, o el demandado en su escrito de defensas y excepciones, prueben documentadamente sus alegaciones.
Esto para efectos de poder proceder a la orden de restitución inmediata; o en cambio, para dar por concluido el procedimiento monitorio, y dar inicio en vez, al procedimiento declarativo ordinario que contempla la Ley Nº 18.101.
Requisitos para poder presentar una demanda en procedimiento monitorio de acuerdo a la Ley Devuélveme Mi Casa.
a) El primer requisito que debe cumplir es que se demande únicamente el cobro de rentas de arrendamiento, cuentas de gastos comunes y consumo de servicios básicos. (No se puede demandar respecto de otro incumplimiento contractual).
b) Se individualice en la demanda al arrendador y arrendatario de acuerdo a las reglas generales.
c) La individualización del inmueble arrendado, las rentas y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas.
d) Que se requiera al deudor (arrendatario) para que dentro del plazo de diez días corridos pague las rentas y cuentas adeudadas y las que se devenguen durante el juicio todo con intereses y costas.
e) Que se le tenga por condenado en caso que no pagare, o no compareciere a la audiencia o compareciendo, no formulare oposición, y así se proceda al lanzamiento del arrendatario y de todo ocupante del inmueble arrendado.
¿Qué documentos exige el procedimiento monitorio de la Ley devuélveme mi Casa?
La reforma a la Ley de Arrendamiento no exige la existencia de un contrato firmado por las partes para iniciar una demanda por medio del nuevo procedimiento monitorio.
Pero lo cierto es que creemos que la viabilidad del procedimiento dependerá que dicho contrato, a lo menos, pueda ser acreditado por medio de documentos.
Sin embargo, en caso de no existir un contrato de arrendamiento firmado entre las partes, ello no obstará a que pueda probarse sus existencia por otros medios, sin perjuicio de que, en esos casos, la ausencia de prueba puede costarle al demandante iniciar luego un nuevo procedimiento.
Esta vez el procedimiento declarativo regulado por la Ley Nº 18101.
¿Cómo puede el arrendatario dejar sin efecto la demanda de cobro y restitución dentro del procedimiento monitorio?
Lo primero que cabe señalar es que una vez presentada la demanda ante el Tribunal, este requerirá al deudor para que en plazo de diez días corridos contados desde la notificación, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas y las que se hayan devengado con posterioridad a la demanda con intereses y costas.
Ello quiere decir, que si el demandado en el plazo de 10 días corridos desde la notificación paga íntegramente todos estos montos, podrá poner término al procedimiento.
Defensas que permite al demandado el procedimiento monitorio de la Ley Devuélveme Mi Casa
Cabe tener presente que el demandado puede oponer todas las excepciones y defensas que le otorga la ley civil.
Ahora bien, es necesario destacar que las defensas y excepciones pueden dar lugar al cambio de procedimiento. Es decir, que el procedimiento monitorio termine y se inicie, en vez, el procedimiento declarativo ordinario regulado por la misma Ley Nº 18101.
Es muy importante tener presente en este punto que las excepciones que haga valer el demandado en el procedimiento monitorio afectarán los resultados del procedimiento ordinario.
Ello atendido a que la ley señala que el deudor deberá presentar, en la contestación de la demanda dentro del procedimiento monitorio, todas las pruebas que hará valer a futuro en el juicio declarativo ordinario que se inicie.
Quedándole luego prohibido producir u ofrecer otros medios de prueba en el nuevo procedimiento declarativo si así no lo ha efectuado en el procedimiento monitorio.
¿Cuándo el Tribunal accederá a la demanda de pago de rentas y restitución del inmueble en el procedimiento monitorio?
El tribunal ordenará que quede afirme la ejecución de lo adeudado ordenando además el lanzamiento del arrendatario con fuerza pública, si ello fuere necesario, inmediatamente luego que se verifique una de las siguientes circunstancias:
a) El demandado no pague integramente dentro del plazo de 10 días corridos desde la notificación, las rentas y gastos domiciliarios adeudados como también los devengados durante el procedimiento, más intereses y costas.
b) En caso que no comparezca ante el Tribunal.
c) En caso que comparezca y no formule oposición.
d) Cuando se formule oposición pero las excepciones sean rechazadas por falta de fundamento plausible.
En esos cuatro casos, al arrendatario se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y se dispondrá el lanzamiento inmediato del arrendatario y de todos los ocupantes del inmueble dentro del plazo de 10 días, contado desde que se encuentre firme y ejecutoriada la respectiva sentencia.
Recursos en el procedimiento monitorio creado por la Ley Devuélveme Mi Casa
Los recursos que contempla el procedimiento monitorio creado por la Ley Devuélveme Mi Casa, son lo siguientes:
a) El demandante sólo cuenta con el recurso de reposición en contra de la resolución del Tribunal que declaró inadmisible la demanda en juicio monitorio. Sin perjuicio de ello, la declaración de inadmisibilidad no impide al demandante presentar la misma demanda en el procedimiento declarativo ordinario que señala la Ley Nº 18.101.
b) El demandado sólo cuenta con el recurso de apelación, en el sólo efecto devolutivo, en contra de la sentencia que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.
Nueva exigencia a los Notarios de exigir títulos que acrediten el derecho del arrendador ceder el uso del inmueble
Esta norma cumple un sentida ambición de poner freno a la celebración de contratos de arrendamiento por quienes no tienen un derecho de ceder el uso de inmueble.
(ejemplo: un usurpador o precario que celebra con terceros contratos de arrendamiento o subarrendamiento).
Básicamente esta norma pretende – en buena hora- mitigar la proliferación de contratos de arrendamiento celebrados con fraude por quienes no cuentan con un derecho constituido sobre el inmueble, pero así y todo lo entregan en arriendo.
Para ello la Ley Devuélveme Mi Casa, modifica el artículo 20 de la Ley 18101, en el sentido de exigir a los Notarios Públicos, que previo a otorgar su autorización en el contrato de arrendamiento, soliciten al arrendador que exhiba previamente los títulos con que cuenta que lo habiliten a ceder el uso del inmueble.
Para ello tenemos que tener presente que esos títulos serán básicamente: Los títulos que acrediten su propiedad o copropiedad respecto del inmueble; o la constitución de otros derechos reales como el de usufructo, uso o habitación, etc.
La Ley Devuélveme Mi Casa permite ahora probar la renta de arrendamiento también por medio de documentos de pago
Otra novedad de la Ley Devuélveme Mi Casa la encontramos ahora en la posibilidad de acreditar el monto de la renta de aquellos contratos que no consten por escrito, por medio de los depósitos o documentos de pago que haya entregado el arrendatario por al menos tres meses consecutivos.
Aplicación del procedimiento monitorio de la Ley de Arrendamiento a las acciones de comodato precario y acción de precario que busquen la restitución de un inmueble.
La Ley devuélveme mi casa también modificó el procedimiento para la tramitación del juicio de comodato precario.
En adelante, este tipo de acciones se tramitarán por medio del procedimiento monitorio que contempla la ley de arrendamiento.
Se extiende su ámbito a las acciones de comodato precario y la acción de precario que desarrolla el artículo 2.195 del Código de Procedimiento Civil.
Para mayor información respecto a que se refiere una y otra ver: Comodato Precario
Este procedimiento se aplicará para tramitar las acciones que persigan la restitución de un inmueble.
De ese modo, se elimina el comodato precario del numeral 6º del artículo 608 del Código de Procedimiento Civil, referente al Juicio Sumario.
2 comentarios
Hola me gustaria saber el valor por gestión de demanda devuelveme la casa.
Estimada María. Junto con saludarle, le indicamos que los valores de nuestros servicios respecto a este tipo de procedimiento se determinan en base a la renta de arrendamiento que haya pactado en su contrato. De ese modo, para los efectos de poder generar una cotización de nuestros servicios, le rogamos nos escriba a nuestra casilla de correo : contacto@dcwabogados.cl; el valor de la renta mensual, y la comuna donde se encuentra el inmueble.