▷ Demanda a Inmobiliaria o Constructora
Introducción
Probablemente si has llegado a esta página es porque tu casa o departamento -nuevo- presenta fallas o defectos de construcción y te preguntes si puedes demandar a la inmobiliaria o constructora por esos defectos. Y la respuesta es sí.
La segunda pregunta que tal vez tengas es que si ello vale el esfuerzo y los costos que tiene asociado; o si tienes posibilidades de obtener la correspondiente indemnización para efectuar los reparos. Y a eso debemos responderte que deberías hacerlo de inmediato.
Lo anterior es por una razón muy sencilla. Tu casa o departamento nuevo es, en la mayoría de los casos, la mayor inversión que harás en tu vida. Y que ella presente fallas desde el mismo momento que la compraste, presagia, que en el futuro, aparecerán más daños y fallas de los cuales, el día de hoy, no tienes conocimiento alguno.
Existe un procedimiento en la ley que permite obtener lo que buscas, y a continuación te lo explicaremos en detalle.
Por último, en caso que tu vivienda sea de segunda mano y presente vicios o desperfectos que no hayan sido notorios en el momento de la compra, también tienes derecho a demandar una indemnización, ver: acción de vicios redhibitorios.
Base legal para demandar a la inmobiliaria o constructora por fallas o defectos de construcción
Lo primero que queremos enseñarte es que la ley defiende los derechos de los compradores de una primera vivienda en Chile. La normativa que lo permite se encuentra en los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Estos artículos fueron modificados por el legislador el año 1996, posibilitando, desde esa época, que se pueda demandar a la inmobiliaria o constructora de tu vivienda nueva.
La gran novedad de esa modificación legal es que establece la responsabilidad objetiva del propietario primer vendedor (que generalmente será la inmobiliaria o en su defecto la misma constructora) por los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella.
¿Qué significa que la inmobiliaria o constructora responda por responsabilidad objetiva?
Estas son nomenclaturas propias de los abogados, pero igualmente te lo queremos explicar.
En sencillo, antes de la modificación de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las inmobiliarias o constructoras, primeros vendedores de la vivienda, únicamente respondían en caso que se probara en juicio, que las fallas o defectos de la vivienda, tenían su origen por su actuar negligente en la construcción.
Eso, como comprenderán, dificultaba en gran medida un eventual juicio contra la inmobiliaria o la constructora, puesto que se debía probar su actuar negligente.
En cambio hoy -desde la modificación- se puede demandar a la inmobiliaria o constructora directamente por los fallos o defectos encontrados. Y de ese modo, ya no se requiere probar la culpa o negligencia del primer vendedor. Sólo la existencia de los defectos y la cuantía de ellos.
¿Desde cuándo puedo demandar a la inmobiliaria o constructora por defectos o fallas de construcción?
La ley señala que el propietario primer vendedor de una construcción será responsable de todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su construcción o después de terminada.
Lo usual es que tu te encuentres en la situación en que te han hecho la entrega de tu inmueble y empieces a encontrar fallas al tiempo de haberla recibido. Es así como debes haber intentado ponerte en contacto con el servicio post venta de la inmobiliaria, la cual, o no te respondió de ningún modo o, lo que es más recurrente, procedió sólo a realizar reparaciones cosméticas a los defectos encontrados, las cuales fallan al tiempo después.
Aquí es cuando debes actuar rápido. Resulta ser más común de lo que se piensa, que la inmobiliaria o constructora sólo esté dilatando los tiempos para que se cumplan los plazos de prescripción que establece la ley. No caigas es esa trampa. Demanda ya.
Veamos los plazos de prescripción que contempla la ley y así se te hará más claro lo que están intentando.
¿Hasta cuándo puedo demandar a la inmobiliaria o constructora? y ¿por cuáles tipos de defectos?
Veamos ahora los plazos que tienes para interponer la demanda. Básicamente de lo que hablamos acá es sobre los plazos de prescripción.
La ley utiliza una técnica particular a la hora de establecer esos plazos, y los liga a los defectos o fallas que presente la construcción. Es así que los plazos son los siguientes, dependiendo del tipo de defecto que tenga el inmueble, a saber:
- Si se trata de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble: 10 años.
- Fallas o defectos que afectan los elementos constructivos o las instalaciones: 5 años.
- En el caso de fallas o defectos que afecten las terminaciones o acabados de las obras: 3 años
- Por último, si la falla no se puede catalogar en ninguna de las anteriores: 5 años.
¿Desde cuándo se cuenta el plazo de prescripción para demandar?
Lo que tienes que tener claro es que el plazo de prescripción o plazo que tienes para interponer la demanda, dependiendo de la falla o defecto de que se trate, empieza a contar de la fecha de la recepción definitiva de las obras por parte de la Dirección de Obras Municipales (D.O.M).
Sin embargo, en el caso de los defectos por terminaciones o acabados de las obras, ese plazo empieza a correr sólo desde la fecha de inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del primer comprador. (Las filtraciones de aguas no son fallas o defectos de acabados, sino que de instalaciones de acuerdo a la jurisprudencia de la Corte Suprema)
Estas fechas las puedes consultar en la escritura de compraventa de tu propiedad.
¿Qué requisitos legales debo cumplir para poder demandar a la inmobiliaria o constructora?
Nos imaginamos que a esta altura debes tener la inquietud de saber si cumples con los requisitos que establece la ley para demandar la indemnización de las fallas o defectos de construcción que tiene tu inmueble. Estos son:
- Ser el propietario del inmueble: esto quiere decir que la demanda no puede ser interpuesta por el arrendatario del inmueble, usufructuario o por el precario.
- Que el inmueble presente algún defecto o falla de construcción.
Requisito previo recomendado para demandar
Este es un consejo que nosotros te proveemos acá. Y, debemos destacar que muchas demandas que se ventilan en los tribunales terminan por fracasar en virtud que abogados inexpertos en la materia, simplemente demandan sin mayor respaldo.
Con lo que debes contar siempre, antes de la demanda, es del respectivo informe técnico que de cuenta de los daños o defectos que presenta la propiedad. Este informe debe cumplir con ciertos requisitos indispensables, por lo cual no te valdrá cualquier informe levantado por un arquitecto.
Volvemos a reiterar. Este punto es clave. DCWABOGADOS cuenta con un staff de peritos para este tipo de procedimientos, que saben lo que deben hacer en estos casos. No pierdas años y dinero con informes que luego no te servirán de nada en juicio.
¿Debo demandar a la inmobiliaria o a la constructora?
Por regla general: a ambos. Y te diremos por qué.
La primera razón, y también la más obvia, es por que la ley lo permite. Pero ello no sería una ventaja si no fuera por que la ley hace responsable de las fallas o defectos de construcción tanto a la inmobiliaria como a la constructora: solidariamente.
Esto es muy útil, por tanto en cuanto, puedes exigir la indemnización de los perjuicios a cualquiera de ellos. Eso permite evitar que los juicios iniciados se vuelvan luego estériles por falta de un deudor sobre el cual hacer efectivo el pago de la indemnización.
¿Cuáles son los perjuicios que se pueden demandar a la inmobiliaria o constructora?
Este punto ya fue zanjado hace años por parte de la Corte Suprema.
Al respecto cabe indicar que la ley indica que deben ser indemnizados todos los daños. Por tanto, la misma Corte ha indicado que ellos son:
a) Daño Emergente: Que en atención a este tipo de procedimiento se entiende todos los costos de reparación que permita dejar el inmueble en condiciones de habitarse adecuadamente por su propietario.
Estos costos, por ejemplo, pueden comprender: Materiales adecuados para la reparación, contratación de profesionales y mano de obra para reparar el inmueble.
b) Lucro cesante: Aquellos costos en que se debe incurrir por el propietario o su familia con motivo del daño. En caso de este tipo de procedimientos un ejemplo recurrente son los costos del desalojo del inmueble para efectos que se produzcan las reparaciones.
c) Daño moral: La Corte ha señalado respecto a este tipo de demandas que el daño moral se entiende como aquel que afecta los atributos o facultades morales o espirituales de la persona, que está representada por la aflicción psicológica derivada del sufrimiento propio de ver a su familia expuesta a condiciones de vida que afectan su calidad, de manera diaria.
Ese daño por tanto también debe ser indemnizado.
Tipos de procedimientos que se pueden seguir para demandar a la inmobiliaria o constructora
La ley establece dos tipos de procedimientos para demandar la indemnización de los perjuicios por fallas o defectos de construcción en contra de la inmobiliaria o la constructora, estos son:
a) Procedimiento sumario ante los Tribunales Ordinarios de Justicia
b) Procedimiento arbitral ante arbitro particular
Procedimiento ante los Tribunales de Justicia
Acá no te explicaremos en detalle en juicio sumario. Eso lo deben conocer bien los abogados que contrates para demandar bajo las reglas propias de este tipo de procedimiento.
Sin embargo, diremos que se trata de un juicio sumario o abreviado, que permite, que lo menos en primera instancia, la demanda pueda ser fallada dentro de un plazo más o menos breve.
Lo que debemos agregar, es que este procedimiento nace y muere como sumario. No acepten los colegas que la contraparte les intente cambiar el tipo de procedimiento. Esa posibilidad no tiene cabida en este tipo de juicios.
Juicio ante árbitro.
La ley permite que las partes acuerden someter la controversia ante un árbitro de derecho, que respecto del procedimiento, tendrá las facultades de árbitro arbitrador.
Esta alternativa tiene por objetivo poder abreviar aún más el procedimiento para obtener prontamente la sentencia. Pero debemos advertir que esta alternativa no es gratuita, y los honorarios de los árbitros, generalmente son muy abultadas.
Preguntas frecuentes respecto a la demanda a la inmobiliaria o constructora por defectos de construcción
Hasta ahora, creemos que hemos respondido tus dudas más generales respecto a qué hacer frente a las fallas o defectos que presente tu inmueble. Las preguntas más específicas que puedas tener las responderemos con gusto por medio de nuestras vías de consulta.
Sin embargo, ahora trataremos ciertas preguntas más recurrentes y específicas respecto a este tipo de demandas.
Vivimos en una comunidad y somos muchos los que queremos demandar ¿podemos hacer una sola demanda?
La respuesta es sí. La misma ley contempla la posibilidad de poder demandar colectivamente por fallas o defectos de construcción que sean comunes a todos los propietarios.
Sin embargo, debemos advertir, que la ley hizo equiparable este tipo de procedimiento, con los propios de la ley del consumidor. Ello ha traído como consecuencia que la jurisprudencia no acabe de entender muy bien esta modalidad y esa confusión es casi siempre aprovechada por los abogados de las constructoras o inmobiliarias para dilatar el proceso.
Es por ello, que al menos por ahora, se demande sólo individualmente.
Los defectos no se encuentran en las unidades sino que en los espacios comunes ¿Quién tiene que demandar en ese caso?
En este tipo de casos, la demanda la interpondrá el administrador del edificio en nombre de la comunidad. En caso de no contar con él, por el Presidente del Comité de Administración.
La sugerencia en este tipo de casos, es que se otorgue un mandato especial -al administrador o presidente- por parte de la asamblea de copropietarios para demandar en juicio la indemnización de las fallas o defectos de construcción que presente el edificio o comunidad horizontal.
¿Es un juicio muy largo?
Lamentablemente la experiencia nos dice que sí. Esto es así, aun cuando la ley ha establecido un procedimiento breve para tramitarlo.
Todo ello debido a que las constructoras o inmobiliarias generalmente enfrentan demandas millonarias que no quieren asumir, y por ello, suelen recurrir de apelación y de casación con respecto a los fallos.
La regla general es que los juicios se prolonguen por 4 a 5 años. Sin embargo, les recordamos que ello vale el esfuerzo, debido de lo que se trata es de tu inmueble para toda la vida.
¿Es muy costoso?
Seremos sinceros. Este tipo de demandas son costosas.
Por una parte los abogados cobramos por los años eventuales durante los cuales estaremos litigando tu juicio. Son muchos.
Por otra parte, las pericias técnicas que se necesitan tampoco son baratas. Un buen informe técnico, sin embargo, es la diferencia entre perderlo todo o ganarlo todo.
Pero el consuelo llega al final. La indemnización de los perjuicios, una vez obtenida la sentencia favorable, cubre casi completamente los gastos incurridos en el procedimiento.
Ahora bien, en DCWABOGADOS estamos abiertos a discutir las formas de pago de manera que sea amigable para tus posibilidades.
¿Se requiere contratar a un abogado?
Si. Y nuestra recomendación es que no solo lo contrates una vez que quieras presentar una demanda, sino que, lo contrates antes que decidas efectuar el informe técnico sobre las fallas o defectos de construcción.
En caso contrario, el informe puede carecer de los elementos esenciales para solventar con eficacia este tipo de juicios.
Contacta ya a alguno de nuestros abogados inmobiliarios quienes te asesorarán de inmediato.
