▷ Juicio de Arrendamiento en Chile de Predios Urbanos
Contrato de arrendamiento de predios urbanos en Chile.
El las siguientes líneas abordaremos todo lo referente al juicio de arrendamiento. Cabe puntualizar que esta vez nos limitaremos al juicio de arrendamiento de predios urbanos, dejando para otra ocasión el análisis del juicio de arrendamiento de predios rústicos.
Lo primero que vale el esfuerzo puntualizar es la normativa relevante respecto del contrato de arrendamiento de predios urbanos en Chile o contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos.
El arrendamiento de bienes raíces urbanos en Chile se encuentra regulado por el Código Civil en los artículos 1915 y siguientes. Esta normativa es importante debido a que se aplicará supletoriamente respecto de la normativa especial contenida en la Ley 18.101 que establece normas especiales para arrendamiento de predios urbanos.
Básicamente, el Código Civil perfila las condiciones o requisitos del contrato de arrendamiento de predios urbanos. Esto es, que exista un arrendador que entrega un predio o inmueble por un tiempo determinado a un arrendatario quien deberá pagar una renta por ese goce. Es necesario recordar que el arrendamiento de inmuebles urbanos es un contrato oneroso, es decir, requiere el pago de una renta. En caso que el contrato tenga por finalidad el préstamo de una cosa por un tiempo determinado sin mediar pago alguno, nos encontramos en presencia de otro contrato: en este caso el contrato de comodato.
Asimismo, cabe tener presente que el contrato de arrendamiento de predios urbanos es un contrato consensual, es decir, se tiene por celebrado por el solo acuerdo de las voluntades (la cual puede ser tanto oral como escrita) a diferencia de lo que ocurre con el contrato de arrendamiento de predios rústicos, que debe constar en escritura pública o escritura privada ante dos testigos mayores de edad, de acuerdo a lo establecido en Decreto Ley 993, sobre arrendamiento de predios rústicos.
Por último, si se ha entregado en préstamo un inmueble urbano sin determinar plazo alguno para esa ocupación o el inmueble se encuentra ocupado por tolerancia o desconocimiento del dueño (sin mediar contrato alguno), estamos en presencia entonces de un comodato precario y no un contrato de arrendamiento de predios urbanos. (Ver: juicio precario).
Lo dicho anteriormente determina el tipo de juicio o procedimiento que debe utilizarse para dar solución a los conflictos que se susciten respecto a cada tipo de contrato o situación de hecho respecto a bienes inmuebles. Las reglas de procedimiento a utilizar respecto del contrato de arrendamiento de predios rústicos y a los que den lugar el comodato precario son: las propias del juicio sumario. En caso del comodato, las propias del juicio ordinario; y, por último, las que corresponden al contrato de arrendamiento de un predio urbano, las que son fijadas por la ley 18.101.
Juicio de arrendamiento de predios urbanos. Ámbito de aplicación ley de arrendamiento 18.101.
La ley 18.101 señala cuales son los bienes inmuebles sobre los cuales se aplica el procedimiento. Evidentemente, siempre que se haya celebrado respecto de ellos un contrato de arrendamiento.
a) Bienes raíces urbanos: son ellos los que están ubicados dentro del radio urbano respectivo (art. 52 LGUC) o que estando fuera del radio urbano su superficie no exceda de una hectárea.
b) Que el predio urbano tenga por destino principal servir de vivienda o permitir el desarrollo de actividades comerciales o industriales de forma continua. Eso excluye a las viviendas amobladas por temporadas no superiores a tres meses, con fines de descanso o turismo, los cuales se regulan por la ley de Protección del Consumidor, de acuerdo a su art. 2 letra c); como asimismo, a los hoteles, residenciales respecto a las relaciones de hospedaje. Por último, aun cuando los estacionamientos de vehículos se encuentran excluidas de las normas sustantivas, no así de las procesales que establece la ley 18.101.
c) Que el predio urbano no tenga asignado un procedimiento regulado por una ley especial: como lo son los predios dentro del radio urbano con una cabida superior a una hectárea y que tenga aptitud agrícola, ganadera o forestal o estén destinados a ese tipo de explotación, en cuyo caso se regulan por el Decreto Ley 993 de 1975; el arrendamiento de bienes fiscales por particulares, que se encuentra regulado por los artículos 66 y siguientes del Decreto Ley 1939, de 1977 y; por último, los arriendos con promesa de compraventa sobre viviendas económicas o sociales regidas por la Ley Nº 19.281.
Estos requisitos son copulativos.
¿Es necesario tener un contrato escrito de arrendamiento para iniciar un juicio? Juicio de arrendamiento sin contrato
El juicio de arrendamiento de predios urbanos en Chile, no requiere que el contrato se haya previamente escriturado. Basta que el arrendador haya entregado el predio al arrendatario y que este, por su parte, lo haya recibido -en el entendido – que era en arriendo. Sin embargo, como ya lo puede intuir, ello requerirá ser probado en un eventual juicio. Sumado a ello, si el contrato consistió en un acuerdo verbal de palabra, la eventual prueba de la renta pactada queda sujeta a una prueba difícil, donde la suma que señale el arrendatario, se presume, en principio, como la realmente pactada entre las partes.
Para ahorrarnos esos y otros inconvenientes, es preferible escriturar el contrato de arriendo sobre un predio urbano. Y, se puede escriturar de tres maneras, cada una más segura que la otra, con respecto a la eventual prueba en juicio, a saber:
a) Por escritura privada: es el documento que contiene las disposiciones del contrato de arriendo, pero que ha sido firmado sólo por las partes. Este documento, si bien tiene mejor valor probatorio que el arrendamiento verbal, deberá, sin embargo, ser acompañado de otras pruebas, como por ejemplo la testimonial.
b) Por escritura firmada ante notario: es un documento que básicamente es una escritura privada, pero en el cual el notario da fe de la fecha de celebración y de las identidades de las personas que lo suscribieron. Este documento otorga una gran ventaja probatoria con respecto a la escritura privada.
c) Por escritura pública: este es un documento público, que al igual que la escritura firmada ante notario, da fe de las partes y de la fecha. Pero permite, si se requiere, el poder inscribir el contrato de arrendamiento en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Qué medios probatorios requiero para un juicio de arrendamiento de predios urbanos en Chile?
Antes de iniciar cualquier juicio, es importante tener presente los medios de prueba de los cuales se dispone. El juicio de arrendamiento de predios urbanos no es la excepción. Los medios probatorios adecuados para iniciar este tipo de procedimiento judicial son los siguientes:
a) Contrato de arriendo por escrito.
b) Certificado de dominio con vigencia del inmueble.
c) Lista de testigos: mínimo 2 máximo 4.
d) En caso que corresponda, la carta certificada de aviso previo.
e) Talonario de recibos de pago entregadas al arrendatario o en su defecto, los documentos que acrediten los depósitos o transferencias de las rentas.
f) En caso de existir deudas de servicios básicos. Las boletas respectivas.
En caso de no tener uno o más de los medios probatorios que se han señalado, no impide presentar una demanda y tener éxito en ella. Pero disminuye sus posibilidades.
Es por ello, que en cualquier juicio que se inicie, es recomendable tener las asesoría de abogado experto en este tipo de procedimientos.
Tipos de juicios regulados por la ley sobre arrendamiento de predios urbanos o inmobiliario.
La ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos en Chile, señala que el procedimiento que ella regula, se aplicará a todos los conflictos que susciten los contratos de arrendamiento de predios urbanos.
Ahora bien, este procedimiento se aplicará, especialmente, en los siguientes casos:
a) Desahucio;
b) Terminación del arrendamiento;
c) Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador o el arrendatario.
d) De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario.
e) Otros que versen sobre este tipo de contrato.
Veremos ahora cada uno de ellos.
El desahucio en el juicio de arrendamiento de predios urbanos en Chile.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es una comunicación por la cuál uno de los contratantes manifiesta su intención de poner termino anticipado al contrato de arrendamiento. Esto puede ocurrir incluso si no se ha establecido en el contrato alguna fecha de término.
El desahucio del arrendatario
Al ser el desahucio, una actuación establecida en protección del arrendatario, no tiene prevista, en la ley 18.101, un modo en particular de realizar esa comunicación. Por ello, la norma general es que esa comunicación se efectúe de la forma que establece el contrato.
Si nada se ha dicho el contrato al respecto, es siempre prudente efectuarla por escrito, el cual deje patente el día de la notificación. Hoy en día es común que se realice por correo electrónico.
Si tampoco el contrato estableciera un tiempo de anticipación de la comunicación, el Código Civil, indica que ésta empezará a correr al mismo tiempo que el próximo periodo de pago. Es decir, el pago de la renta es por semana o mes o fracción del año, el desahucio se notificará respectivamente con una semana, mes o fracción del año de anticipación.
¿Qué pasa con las rentas si arrendatario se va antes del inmueble?
La ley 18.101, no regula que ocurre con la renta si el arrendador decidiere restituir o abandonar la propiedad con anterioridad a la fecha que expire el contrato de arrendamiento o el periodo de desahucio, en los contratos con un plazo inferior a un año. Por ende, y en atención a lo establecido en los artículos 1945 y 1950 del Código Civil, el arrendatario está obligado al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiere podido cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Lo mismo ocurre con el contrato de arrendamiento cuyo plazo sea superior a un año y en el cual se permita subarrendar.
Podrá, sin embargo, eximirse de este pago proporcionando a una persona idónea que le substituya y prestando una garantía.
Cuestión distinta ocurre en los casos que se ha estipulado un contrato de arrendamiento cuyo plazo sea superior a un año, en que se halla negado la posibilidad de subarrendar.
En este caso, la ley indica que el arrendatario, podrá poner término al contrato sin la obligación de pagar la renta por el periodo que falte. Es decir, en este caso, entregado el inmueble no adeudará al arrendador, las rentas, gastos comunes y servicios básicos que deba pagar, más que por el tiempo que ha ocupado el inmueble.
En los casos que se haga abandono del inmueble por parte del arrendatario, antes de expirar el término del contrato o el desahucio, el arrendatario podrá demandar las rentas impagas por incumplimiento de contrato.
¿En qué consiste la restitución del inmueble al arrendador?
El artículo 1948 del Código Civil señala que la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves.
El inmueble debe ser restituido en el estado en que fue entregado, tomando en consideración su deterioro natural. Y en cuanto a los daños y perdidas sobrevenidas deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, y en caso de no probarlo será responsable.
En caso que el contrato haya terminado por cualquier causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta, los gastos comunes y los gastos por servicios que sean de su cargo, hasta que se verifique la restitución del inmueble.
El desahucio del arrendador es una diligencia judicial.
El desahucio por parte del arrendador es una actuación que, por regla general, es propia del juicio de arrendamiento de predios urbanos en Chile.
Cabe tener presente que el desahucio es un derecho en favor del arrendatario, por ende, el desahucio por parte del arrendador, debe cumplir con ciertos requisitos más gravosos que el efectuado por el arrendatario.
Es por eso que la Ley 18.101, regula, especialmente, este tipo de desahucio.
El desahucio del arrendador debe cumplir diferentes requisitos dependiendo el tipo de contrato de arrendamiento de predios urbanos de que se trate, a saber:
1. Contratos de duración indefinida y en los que el plazo se haya fijado mes a mes. El desahucio podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario.
2. Contratos de plazo fijo no superior a un año. Deberá efectuarse mediante notificación judicial.
Plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble luego del desahucio del arrendador
El plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble dependerá de la clasificación anterior:
1. Si se trata de un contrato de duración indefinida o en que el plazo se haya fijado mes a mes. El arrendatario tiene un plazo mínimo de 2 meses para restituir el inmueble, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
2. Si se trata de contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.
¿Cómo recuperar un inmueble abandonado por el arrendatario?
Puede ocurrir que antes que se verifique el desahucio o la restitución del inmueble, el arrendatario abandone el inmueble. Esto no permite que el arrendador proceda a ingresar al inmueble sin autorización judicial.
Es por ello, que la ley 18.101 se pone en este caso y señala que si el inmueble fuere abandonado por el arrendatario sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará un acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.
La terminación del arrendamiento en el juicio de arrendamiento de predios urbanos.
El artículo 1950 del Código Civil señala las causales por las cuales se termina el contrato de arrendamiento. No obstante de compartir las mismas causales de otros contratos, su especial naturaleza de contrato de tracto sucesivo, compele al legislador a regular de forma más específica la extinción de la relación contractual.
Estas causales de terminación, son tratadas en los numerales 2, 3, 4, y 5 en la ley 18.101 pero se refieren al mismo asunto. Seguiremos, en este punto, sin embargo, el orden que proporciona el Código.
Veamos ahora en detalle esas causales.
Terminación de arrendamiento por destrucción de la cosa
La primera causal de expiración del contrato de arrendamiento es la destrucción total de la cosa arrendada. Se trata propiamente tal de una causal de terminación del contrato de arrendamiento, toda vez que desarrollará sus efectos sólo hacia el futuro, liberando a las partes del cumplimiento de sus respectivas obligaciones.
Esta causal de terminación opera ipso iure por el solo hecho de destruirse la cosa, sin perjuicio de la necesidad de su reconocimiento por parte de los Tribunales en caso de conflicto. La sentencia dictada en el juicio de arrendamiento de predios urbanos se limitará a constatar el hecho de la destrucción, y por ende, se retrotraerán sus efectos a la fecha que se hubiere producido. Determinándose, además, si procediere, la eventual responsabilidad del arrendador o arrendatario en la destrucción de la cosa y la correspondiente indemnización.
Expiración del tiempo estipulado en el contrato de arriendo
Mucho de lo que respecta a esta causal de expiración la hemos tratado ya en lo que se refiere al desahucio del contrato de arrendamiento de predios urbanos.
Ahora bien, se puede agregar que el Código Civil comprende tres supuestos distintos sobre este punto en específico: a) que sea a plazo fijo; b) sujeto al cumplimiento del servicio especial al que fue destinado el contrato, el cual terminará sujeto al plazo o condición establecida y; c) que el plazo esté condicionado a la existencia de una costumbre que determine dicho plazo.
Como se comprenderá, la determinación del plazo afecta directamente a las expectativas de las partes para la celebración del contrato, por lo cual su determinación, para el caso concreto, resulta relevante para la eventual indemnización de los perjuicios que deriven del incumplimiento de las expectativas.
Es razón de ello, el juicio de arrendamiento de predios urbanos, permitirá la resolver las controversias que se susciten respecto a este extremo del iter contractual, siendo la sentencia meramente declarativa respecto al momento de la terminación, atendiendo a esas 3 causales o a la eventual indemnización de los perjuicios provocados.
Extinción del derecho del arrendador
Se trata de una causal que opera ipso iure, desde el momento que se extingue el derecho del arrendador que le facultaba en dar en arriendo el predio urbano. Ello lleva consigo la extinción correlativa de las obligaciones, en la medida que, de forma absoluta, el arrendador no pueda cumplir con su obligación.
Un ejemplo de ello, puede ser la extinción del derecho de usufructo del que gozaba el arrendador para dar el arriendo el inmueble. Quedando, de esa forma, el arrendador imposibilitado de satisfacer sus obligaciones. Otro ejemplo de ello se encuentra en la expropiación, y en la enajenación de la propiedad realizada por la autoridad de la justicia.
Sin perjuicio de ello, en caso que el derecho se haya extinguido por hecho o culpa del arrendador, se podrá perseguir, por la vía del mismo juicio de arrendamiento de predios urbanos, la correspondiente indemnización de los perjuicios provocados al arrendatario.
Terminación del contrato de arriendo por sentencia judicial
Esta causal se refiere al incumplimiento de ciertas y determinadas obligaciones que la legislación civil considera de especial relevancia, que hacen terminar la relación contractual con la parte incumplidora. Veamos algunos ejemplos:
a) El caso que el arrendador se viere imposibilitado de entregar la cosa;
b) En caso que el retardo en la entrega de la cosa disminuyere notablemente la utilidad del contrato;
c) Sufrir por el arrendatario turbaciones graves que le impidan gozar la cosa para el objeto que fue arrendada;
d) Sufriere turbaciones de derechos graves, que impliquen la privación de la cosa de forma relevante;
e) El arrendatario, por mal estado o calidad de la cosa que le impida hacer uso de ellas para los fines del arriendo;
f) El arrendador podrá solicitar el término en razón que el arrendatario utilice la cosa en forma contraria a los términos del contrato;
g) El arrendador por grave y culpable deterioro de la cosa arrendada;
h) El arrendador, cuando exista incumplimiento grave de las obligaciones de conservar la cosa como un buen padre de familia;
i) Por incurrir en mora el arrendatario en el pago de la renta por un periodo entero.
Bien se sabe que la última causal contemplada en la Ley 18.101 es de carácter genérico, que dice relación con cualesquier otra que se suscite en relación al contrato de arrendamiento de predios urbanos. La cual, por su generalidad, se entiende por si sola.
Terminada las causales de la ley para recurrir al juicio de arrendamiento de predios urbanos, pasaremos, por último, a desarrollar el procedimiento de la ley 18.101.
Juicio de Arrendamiento por no pago de rentas -Nueva Ley Devuélveme Mi Casa-
La demanda de arrendamiento por no pago de rentas y por no pago de servicios básicos y gastos comunes, hoy se tramita por medio de un nuevo procedimiento.
Se trata del procedimiento monitorio regulado creado por la Ley Nº 21.461, la que entró en vigencia desde el día 30 de junio de 2022.
Esta nueva ley tuvo por finalidad modificar la Ley Nº 18.101 e incorpora un procedimiento brevísimo, que tiene como exclusiva finalidad constatar la ausencia de pago, y de inmediato decretar el lanzamiento del arrendatario.
Esta nueva Ley, conocida como «Devuélveme Mi Casa», la hemos tratado en profundidad en otra publicación.
Ver: Devuélveme Mi Casa
Esquema del juicio de arrendamiento de predios urbanos en Chile o inmobiliario, común.
El procedimiento del juicio de arrendamiento en Chile es breve
El juicio de arrendamiento de predios urbanos, regulado por la ley 18.101, es un juicio breve, concentrado y muy eficaz. Que duda cabe. Basta observar el esquema del juicio de arrendamiento para darse una idea de que lo que se persigue, que no es otra cosa que el resolver los conflictos a que de lugar el contrato de arrendamiento de predios urbanos, se verifique de la forma más rápida posible.
La idea matriz, que es palmaria en la forma del procedimiento, es devolver el disfrute del inmueble, rápidamente, ya sea al arrendador o al arrendatario.
A continuación analizaremos el esquema en detalle.
La demanda en el juicio de arrendamiento puede ser presentada sin necesidad de abogado en ciertos casos.
Una novedad que incorpora este procedimiento es que la demanda puede ser presentada sin necesidad de abogado, cuando la renta vigente al tiempo de la demanda no excede de 4 UTM.
Asimismo podrán defenderse personalmente durante todo el proceso, pero sólo en primera instancia.
Sin perjuicio, de que esa posibilidad existe, no la recomendamos. El comparecer sin abogado, en muchas ocasiones disminuye ostensiblemente las posibilidades de éxito en el proceso.
En todos los demás casos, la demanda debe ser presentada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión.
Adicionalmente en la demanda se deberán indicar los medios de prueba. En cuanto a la testimonial, en la misma demanda se deberá presentar la lista de testigos que depondrán en juicio, que no puede ser más que 4 por cada parte. En cuanto al pliego de posiciones, este deberá también acompañarse conjuntamente con la demanda.
Demanda de arrendamiento
La demanda en el juicio de arrendamiento, debe cumplir con las menciones de toda demanda establecidas en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, en la demanda, se deberán indicar los medios de prueba.
En cuanto a la testimonial, en la misma demanda se deberá presentar la lista de testigos que depondrán en juicio, que no puede ser más que 4 por cada parte.
En cuanto al pliego de posiciones, este deberá también acompañarse conjuntamente con la demanda.
Primera resolución en el juicio de arrendamiento de predios urbanos y notificación de la demanda.
El siguiente paso en el análisis de nuestro esquema del juicio de arrendamiento en Chile de inmuebles urbanos, dice relación con la primera resolución y de las notificaciones.
La primera resolución que recae en juicio citará a las partes a una audiencia a celebrarse al quinto día hábil después de la última notificación, advirtiendo al demandado que deberá presentar su lista de testigos antes de las 12:00 horas del día anterior al de la audiencia. Asimismo, es común que se indique que deberá acompañar el pliego de posiciones el mismo día de la audiencia.
El carácter expedito que adquiere el juicio de arrendamiento en Chile de bienes inmuebles, lo demuestra su regulación respecto a las notificaciones en el proceso.
Es así que, la notificación de regulará por las reglas contenidas en el artículo 553 del Código de Procedimiento Civil, respecto a las querellas posesorias. Esta regulación en definitiva permite la notificación personal de la demanda de acuerdo a las reglas generales, pero, la novedad, es que la notificación practicada de acuerdo al artículo 44, hace presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado.
La ley de juicio de arrendamiento de predios urbanos, también significa una novedad con respecto a los gastos por consumo de servicios básicos por parte del arrendatario mientras dure el juicio. Es así que en el caso que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo.
Etapas del juicio de arrendamiento inmobiliario
En el juicio de arriendo en Chile, se verifica, por regla general una única audiencia.
Esta puede ser verbal. Pero a las partes les es permitido presentar minutas escritas.
Cabe recordar, que en caso que el demandado quiera valerse de prueba testimonial, deberá presentar su lista de testigos con anterioridad a las 12:00 horas del día anterior.
La audiencia se desarrollará con la parte que asista y se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación verbal del demandado (o la entrega de la minuta de contestación).
En la contestación, el demandado podrá reconvenir al demandante. Podrá el demandante, en ese caso, contestar de inmediato o reservarse la contestación. En este segundo caso, el demandante solicitará se cite a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, para proceder a la contestación de la demanda reconvencional y recibirse la prueba ofrecida.
Luego de la contestación de la demanda por parte del demandado, o la presentación de la demanda reconvencional, el tribunal hará el llamado a conciliación.
En caso de no producirse avenimiento total, el juez fijará de inmediato los puntos de prueba del juicio de arrendamiento de que se trate, y recibirá la prueba ofrecida en la demanda y en la contestación.
El juicio de arrendamiento contempla que la prueba se regule por las reglas de la sana critica. Esto es muy importante, puesto que de ese modo se pueden presentar como testigos incluso a los parientes y dependientes.
Por último, los incidentes deberán promoverse en la misma audiencia, los cuales serán resueltos en conjunto con la sentencia definitiva. De ese modo, nada paraliza el juicio de arrendamiento.
Por último, terminada la audiencia, la causa quedará en estado de fallo.
Absolución de posiciones en el juicio de arrendamiento
Mención especial merecer la absolución de posiciones en el juicio de arrendamiento. Esto producto que al ser un procedimiento concentrado, las partes deberán acompañar el pliego de posiciones en forma diferente de la que comúnmente se acostumbra en el juicio ordinario.
Es así que, respecto del:
a) Demandante: Este deberá presentar el pliego de posiciones conjuntamente con la demanda.
b) El demandado: deberá solicitar la absolución de posiciones en su contestación de la demanda y acompañar el pliego de posiciones el mismo día de la audiencia.
¿Cómo comparecen los subarrendatarios en el juicio de arrendamiento en Chile?
La ley chilena de juicios de arrendamiento de inmuebles urbanos, exige que para que les sea oponible la demanda de desahucio, restitución o terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta a los subarrendatarios, ésta se les debe haber previamente notificado, o deberán haberse apersonado en el juicio.
Para conseguir ese fin, el receptor judicial en el acto de notificación personal al demandado le requerirá juramento acerca de la existencia o no de subarrendatarios, y en caso afirmativo, sus nombres.
Si no se hubiere notificado personalmente, el mismo requerimiento lo hará el tribunal en la audiencia. Y si existieren, se suspenderá la audiencia y se ordenará notificar a los subarrendatarios.
La apelación en el juicio de arrendamiento
De acuerdo como lo adelantamos en el esquema, el juicio de arrendamiento en Chile contempla sólo el recurso de apelación concedido en el solo efecto devolutivo. Ello quiere decir, que la ejecución de la sentencia (cobro ejecutivo de la rentas impagas o lanzamiento del arrendatario, etc) seguirán su curso mientras se ventila en la Corte, el recurso de apelación.
Sumado a ello, el recurso de apelación goza de preferencia para su vista y fallo, y no permite conceder la orden de no innovar.
El plazo para interponer el recurso de apelación de la sentencia definitiva es de 10 días contados desde su notificación.
Preguntas frecuentes sobre el juicio de arrendamiento en Chile
A continuación responderemos algunas preguntas frecuentes de nuestros clientes respecto al juicio de arrendamiento en Chile.
Si tienes una pregunta en específico que quieras compartir, hazlo por medio de nuestro foro abierto el cual se encuentra al final de nuestra página.
También puedes consultarnos directamente acá: contacto.
¿Cuanto dura un juicio de arrendamiento?
El juicio de arrendamiento suele ser un procedimiento muy breve.
Sin incidentes este debería durar entre tres y seis meses.
Ahora bien, es evidente que el juicio de arrendamiento se puede prolongar, incluso por un año o más, dependiente de la rapidez de tu abogado, los incidentes que se promuevan, la celeridad del tribunal respectivo, etc.
Sin embargo, siempre valdrá el esfuerzo comenzarlo de inmediato en caso que se requiera recuperar la posesión del inmueble frente a un arrendatario que haya incumplido con las obligaciones del contrato.
Existe un procedimiento más breve para el caso del no pago de rentas, gastos comunes y servicios. Se trata de un procedimiento monitorio creado por la Ley «Devuélveme Mi Casa». En el enlace tratamos este procedimiento.
¿Puedo iniciar un juicio de arrendamiento sin contrato?
Si. El juicio de arrendamiento se puede iniciar incluso si no hay un contrato por escrito.
Ello sólo hará más difícil probar las obligaciones del contrato. Pero esa es tarea de tu abogado.
Por de pronto, debemos advertir, eso si, que si no hay contrato puede tratarse de un hecho que no reviste el carácter de arrendamiento, sino de comodato precario.
En este último caso se requerirá iniciar un Juicio de Comodato Precario
¿Cómo desalojar a un arrendatario en Chile?
En caso que el juicio de arrendamiento termine con una sentencia favorable al arrendador, se iniciará una etapa distinta: la de cumplimiento del fallo o sentencia.
En caso que el arrendatario no haya abandonado antes el inmueble, en el tribunal respectivo se debe solicitar se expulse al arrendador del inmueble junto con todos sus moradores. A esto de se le conoce como lanzamiento.
Autorizado llevar a cabo el lanzamiento, se solicitará que el receptor, con auxilio de la fuerza pública, y con facultades de descerrajamiento, ingrese al inmueble para lanzar o desocupar el inmueble.
Sin embargo, en caso de que la demanda tenga como única finalidad el término de contrato por no pago de rentas, gastos comunes y/o servicios, el lanzamiento se decretará de inmediato, luego de celebrado el comparendo de contestación, conciliación y prueba. Ver: Devuélveme Mi Casa
Costos asociados al juicio de arrendamiento
Los costos del juicio de arrendamiento pueden ser variados dependiendo de las diligencias que deban realizarse.
Los gastos más comunes del juicio de arrendamiento son los siguientes:
- a) Los honorarios del abogado.
- b) Los honorarios del receptor judicial. Que suele ir desde $45.000 a $80.000.- por gestión y las más comunes son:
- b.1) Notificación de la demanda.
- b.2) Toma de declaración de testigos.
- b.3) Notificación de la sentencia definitiva.
- b.4) Notificación de la orden de lanzamiento.
- b.5) Lanzamiento con fuerza pública.
- c) Honorario de cerrajero.
Demanda a arrendador
Una pregunta recurrente es aquella que consulta sobre que se puede demandar al arrendador.
Al arrendador se le puede interponer una demanda por las causales más diversas que radican en el incumplimiento de las obligaciones que le impone el contrato. Es por ello que se debe tener muy presente en que términos ellas se han desarrollado en el mismo contrato.
La ley señala las más recurrentes:
a) El caso que el arrendador se viere imposibilitado de entregar la cosa;
b) En caso que el retardo en la entrega de la cosa disminuyere notablemente la utilidad del contrato;
c) Sufrir por el arrendatario turbaciones graves que le impidan gozar la cosa para el objeto que fue arrendada;
d) Sufriere turbaciones de derechos graves, que impliquen la privación de la cosa de forma relevante;
e) El arrendatario, por mal estado o calidad de la cosa que le impida hacer uso de ellas para los fines del arriendo;
Asimismo, el arrendatario puede interponer su demanda ya sea directamente o reconvencionalmente.
Esto último quiere decir, que ante una demanda del arrendador el arrendatario puede, a su vez, contrademandar al arrendador.
En caso más recurrente en la práctica es el que se produce por la entrega en arrendamiento de un local comercial sin permisos de la autoridad para funcionar para los fines del contrato.
Es claro que el arrendatario se verá en la imposibilidad de funcionar, y que el arrendador puede demandar por no pago de rentas.
En ese caso, el arrendatario puede demandar al arrendador reconvecionalmente, por por haberle impedido gozar de la cosa para los fines del arriendo.
Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial
Como vimos, la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial es muy usual.
Esto debido principalmente a la entrega en arrendamiento de un inmueble que no cumple con las autorizaciones de la autoridad, para funcionar como local comercial.
Esto producirá a la larga el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario por no pago de rentas, al no poder funcionar como local comercial.
En ese caso, la obligación de entregar en arriendo un inmueble para los fines de funcionar como local comercial era un objeto del contrato, por lo tanto, el arrendatario podrá demandar por incumplimiento al arrendador o demandarlo reconvencionalmente.
Todo ello en caso que el contrato haya especificado que el inmueble se entregaba con el fin de que ahí funcionara un local comercial determinado.
¿Cómo sacar a un inquilino que no tiene contrato?
En este caso hay que distinguir dos situaciones diversas.
- Si el inquilino no tiene contrato escrito pero paga las rentas de arrendamiento o ha dejado de pagarlas. En este caso estamos frente a un contrato de arrendamiento igualmente, y deberá procederse a su desalojo por medio de un juicio de arrendamiento.
- En caso que nunca se haya pagado nada y no exista contrato escrito. En ese caso, se tratará de un juicio precario, y su desalojo se deberá realizar por medio de ese procedimiento.
En cualquier caso, se debe analizar detenidamente el caso en concreto, puesto que puede ser un precario con forma de arrendamiento o al revés.
Contrato de desalojo
En nuestra legislación no existe lo que se denomina contrato de desalojo.
Lo que es distinto es que las partes celebren una transacción que si es un contrato en la cual se acuerde que el arrendatario se retirará del inmueble en una fecha x.
La ventaja de la transacción es que si es firmada ante escritura pública, se puede solicitar, en el caso de incumplimiento, que el tribunal proceda derechamente a solicitar el desalojo del inmueble por medio de la fuerza pública.
¿Se necesita de un abogado para realizar un juicio de arrendamiento en Chile?
Si. El juicio de arrendamiento requiere de la representación de un abogado habilitado de la profesión en la mayoría de los casos.
Es por ello que te sugerimos te pongas de inmediato en contacto con alguno de nuestros abogados civiles, que gustosos responderán sobre tus consultas y te asesorarán respecto a un eventual juicio de arrendamiento.
