▷ Permuta de una Casa o Departamento en Chile
Introducción
Si estás pensando en celebrar una permuta de tu casa, departamento, o cualquier otra propiedad o bien raíz, es probable que tengas dudas respecto a los pasos a seguir para concluir esa permuta de forma exitosa y expedita.
En las siguientes líneas trataremos de explicarte la manera en que debes proceder para celebrar la permuta de tu propiedad, y el detalle de ciertos hitos necesarios para permutar tu casa o departamento.
Ante cualquier duda, sin embargo, no dudes en contactar a nuestros abogados inmobiliarios, los cuales responderán a tus consultas en el más breve plazo.
¿Qué debo hacer para realizar la permuta de una casa o departamento?
Celebrar una permuta de una casa, departamento parcela o cualquier otro bien inmueble, no es los mismo que vender o permutar otro bien de consumo o mueble.
Para proceder a su permuta debemos tener presente que requeriremos, a lo menos, celebrar un contrato solemne junto con proceder a inscribirlo en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces.
Decimos que estos son al menos los trámites que deberás realizar, puesto que, para que la permuta produzca efectos definitivos, es decir, en miras a transferir la propiedad válidamente, hay todavía algunos trámites que debieras observar con anterioridad al momento de permutar la casa, departamento, parcela o inmueble de que se trate, lo cual garantizará la validez de la permuta.
Eso lo pasaremos a ver en lo sucesivo.
¿Qué es un contrato de permuta de una casa, departamento, parcela u otro inmueble?
La permuta o cambio es un contrato en que una de las partes se obliga mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro, de acuerdo a lo que indica el artículo 1897 del Código Civil Chileno.
Pero a diferencia de un contrato de permuta sobre bienes muebles, la permuta de bienes raíces requiere que se otorgue por escritura pública ante un notario público.
Esta escritura pública tiene la importancia de ser un requisito para permutar una casa, departamento, parcela o cualquier inmueble, junto con ser el único medio de probar su existencia.
¿Qué sucede si existe una diferencia de valor entre los bienes inmuebles que se quieren permutar?
Es muy común que los bienes que se quieran permutar no sean avaluados por los permutantes con el mismo y exacto valor.
En ese caso, el contrato se reputará como permuta si el bien que se entrega posee un valor mayor que el dinero necesario para igualar el valor del otro bien inmueble que se permuta. En caso contrario, se reputa una compraventa. Esto de acuerdo al artículo 1794 del Código Civil.
Por ejemplo, Juan entrega en permuta su casa, departamento, parcela o cualquier otro inmueble por un valor hipotético de 100, la cual cambia por el inmueble de Pedro que posee un valor de 120.
Juan podrá enterar esa diferencia de 20 en dinero a Pedro, e igualmente será considerado el contrato como permuta. Pero, si el valor de la propiedad de Pedro es de 210, ese contrato se entenderá como una compraventa de inmueble.
¿Quiénes pueden celebrar una permuta de una casa, departamento, parcela o inmueble?
La regla general es que todos podamos permutar una casa, departamento, parcela u otro inmueble a quien le parezca.
Pero la ley, establece ciertos casos en que se prohibe celebrar el contrato de permuta respecto de ciertas personas. Los casos más recurrentes son:
- Es nulo el contrato de permuta entre cónyuges no separados judicialmente;
- También es nulo el contrato de permuta celebrado entre el padre o la madre con su hijo sujeto a patria potestad;
- Y tampoco, es válida la permuta de los bienes de los incapaces o interdictos por parte de sus tutores o curadores sin autorización judicial.
¿Cómo permutar una casa, departamento, parcela u otro inmueble usado?
Si eres dueño de una casa, departamento, parcela u otro inmueble usado y lo quieres permutar, primero deberías obtener, si no los tienes, la escritura de compraventa o permuta por medio de la cual adquiriste la propiedad, junto con el certificado de inscripción de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Esto como mínimo.
¿Cómo obtengo copia de la escritura pública de compraventa o permuta de un inmueble si no lo tengo?
Es más común de lo que se cree que la escritura de compraventa, permuta u otro acto por el cual se adquirió la propiedad no se encuentre en poder de quien quiera permutar su inmueble.
Ello puede ser producto que ella se extravió, destruyó o simplemente nunca la tuvo en su poder.
Este puede ser el caso de los herederos que quieran permutar la casa de su causante, sin hallar la correspondiente escritura por medio de la cual éste la adquirió.
La primera forma de obtener la escritura es solicitar copia autorizada de ella en la notaría donde se celebró el contrato. Esta posibilidad se encuentra disponible contado de 1 a 3 años después que ella se celebró, puesto que luego el libro donde ella está contenida es enviada al archivero judicial.
Asimismo, si no se conoce la fecha exacta ni los datos precisos de la escritura, pero si la notaria donde ella se otorgó, puede consultar su libro de índices, que son enviados al archivero luego de 10 años.
Si se tienen los datos de la escritura, pero ésta ya ha sido enviada al archivero judicial, puede solicitar una copia autorizada de la misma en ese lugar.
En caso de Santiago, la puede pedir en línea en el siguiente sitio web del archivero judicial de Santiago.
Por último, si no tiene noticia o dato alguno del contrato del inmueble, le sugerimos contactarse con nosotros para conseguir copia de ella.
¿Cómo obtener un certificado de dominio vigente para celebrar la permuta de mi casa?
El Certificado de Dominio vigente atestigua que la propiedad fue adquirida por usted y que, en la actualidad, aún se mantiene inscrita a su nombre.
Este certificado de dominio vigente se puede obtener en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Para solicitar ese certificado requerirá individualizar la inscripción respectiva, y ello se hace por medio de mencionar en la solicitud bajo que Fojas, Número y Año se encuentra inscrita la propiedad en el registro de propiedades que lleva el Conservador de Bienes Raíces.
Esos datos suelen constar en la última página de la copia inscrita de escritura de compraventa que le entregó el anterior dueño de la propiedad.
En caso de no contar con esos datos por alguna razón, le recomendamos contactarnos para que la obtengamos por usted.
¿Necesito de más antecedentes para celebrar la permuta mi casa, departamento, parcela o propiedad?
Para permutar una casa, departamento, parcela u otro inmueble, necesariamente requerirá de más antecedentes de la propiedad.
Esto debido a que en su momento, un permutante diligente se los requerirá o el banco que otorgue el mutuo hipotecario al eventual adquirente.
Es por ello que, en miras a obtener la permuta expedita de la propiedad, cuente con estudio de título de la misma, el cual contendrá los documentos necesarios para permutar, en forma apropiada su casa, departamento, parcela o el inmueble de que se trate.
¿En qué consiste el estudio de título para hacer la permuta de mi propiedad?
Lo que se persigue con un estudio de título de dominio es el obtener certeza de la situación jurídica de un bien inmueble, con objeto de celebrar con total certeza y confianza la permuta de la casa, departamento, parcela u otro bien raíz.
La razón de su necesidad, se encuentra en el hecho que la inscripción de la propiedad en el Registro del Conservador es necesaria para transferir el dominio; pero ella únicamente acredita la posesión del mismo, pero no el dominio.
Para poder probarlo, o para tener confianza de que se obtendrá el dominio de la propiedad en algún momento, debe operar la prescripción de los derechos de terceros sobre la propiedad.
Este problema es el que hace absolutamente necesario realizar un estudio de títulos sobre la propiedad que se quiera permutar e impone, al vendedor, en caso de querer permutar o cambiar la casa de forma rápida y eficazmente, el contar con un estudio de título confiable y profesionalmente elaborado sobre ambos inmuebles.
¿Cuáles son los documentos generales para iniciar un estudio de título sobre ambos inmuebles?
Esta lista no es taxativa y pueden solicitarse otros documentos que vayan siendo necesarios para el caso en particular de la casa o departamento que se quiera cambiar o permutar.
Sin embargo, los más habituales para la permuta de una casa, departamento, parcela u otro inmueble serán los siguientes:
- Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces.
- Copias de escrituras públicas que formen títulos de los últimos 10 años.
- Copia auténtica del inventario de la herencia.
- Copia auténtica de resoluciones judiciales.
- Copias de certificados de partidas de nacimiento, matrimonio, defunción del Registro Civil.
- Planos de loteo, decretos de aprobación de subdivisión, etc.
- Certificado de no estar el predio afecto a expropiación total o parcial por el MINVU.
- Certificado de no estar el predio afecto a expropiación total o parcial por la Dirección de Obras.
- Pago del impuesto territorial al día.
- Copia de todo tipo de mandatos si estos procedieren.
¿Cuál es el resultado que se debe obtener del estudio de título para poder celebrar la permuta de mi casa?
El estudio de título, realizado por un abogado, debe arrojar como resultado un informe en el cual se pueden plasmar conclusiones diferentes.
Podrá concluirse, en consecuencia, que los títulos se encuentran saneados, sin cuestiones pendientes o que presenten dudas respecto a la estabilidad del derecho que se dice tener. Ello da lugar a la factibilidad de celebrar el contrato de permuta a cambio de una casa, departamento, parcela u otro inmueble de que se trate.
Si hay reparo, en cambio, se recomendará que ellas se solucionen antes de proceder a la permuta de los inmuebles.
Y, por último, puede arribarse a la conclusión que los títulos presentan observaciones de importancia, que aconsejan desistir de la permuta del inmueble.
Por último, el informe puede tener reparos, pero no obstante, no son determinantes para realizar la permuta.
¿Es necesaria a firma del cónyuge para celebrar la permuta?
Si uno o ambos de los permutantes se encuentra casado bajo el régimen de sociedad conyugal, necesitará la firma o autorización de su cónyuge para celebrar la permuta de la casa, departamento, parcela o el inmueble de que se trate.
En caso contrario, no requerirá la firma del cónyuge.
Si el contrato de permuta no contiene la firma o autorización del cónyuge en caso de estar casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el contrato podrá declararse nulo.
¿Para qué sirve la escritura pública de permuta?
Es importante destacar que la escritura pública de permuta, tiene únicamente por objeto, nacer la obligación de entregar el inmueble y el dinero, en su caso, en manos del otro permutante.
Es decir, no cumple con el objeto de perfeccionar la permuta sino que sólo hacer nacer la obligación de entregar el inmueble o el dinero.
Ello trae consigo, que si la escritura pública no se inscribe en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, no se entregará la posesión sobre el inmueble.
Finalmente, si se ha suscrito la escritura de permuta pero el permutante no ha procedido a inscribirla en el Conservador, se le puede compeler a hacerlo por medio de un juicio ejecutivo.
Sin embargo, las escrituras públicas suelen contener una cláusula que permite a cualquiera de las partes pueda inscribir la propiedad en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.
¿Cuál es el plazo que tengo para inscribir la escritura pública de permuta?
El plazo para inscribir la escritura pública de permuta es de 5 años contados desde la fecha de la celebración de la escritura. Ese es el plazo de prescripción para bienes inmuebles que contiene el Código Civil.
¿Cuáles son los documentos que debo acompañar en la notaría para permutar mi casa, departameto, parcela u otro inmueble?
Para permutar una casa, departamento, parcela u otro bien raíz, ambos permutantes deberán concurrir a la notaría respectiva con su cédula nacional de identidad.
En caso de estar uno o ambos de los comparecientes casados en sociedad conyugal, deberá concurrir además el cónyuge con su cédula nacional de identidad, para otorgar su autorización.
Para el caso de quién actué por mandato, deberá acompañar el mandato correspondiente.
Asimismo, deberá acreditarse el pago de impuesto territorial junto con el certificado de avaluó de ambas propiedades emitido por el Servicio de Impuestos Internos.
¿Qué tramites debo realizar en el Conservador de Bienes Raíces para inscribir la permuta de los inmuebles?
Una vez otorgada la escritura pública de permuta en la notaría respectiva, se debe proceder a la inscripción de ella en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del domicilio de ambos inmuebles.
El facultado para inscribir la escritura, deberá presentarla en los Conservadores de Bienes Raíces respectivos y pagar el arancel del Conservador.
Es sugerido que al momento de inscribir la escritura pública, se solicite además copia de un Certificado de Dominio junto con un certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de Enajenar.
¿Necesita de un abogado para permutar su casa, departamento, parcela u otro inmueble?
Para efectuar la permuta de su inmueble es muy recomendable que te dejes asesorar y encargar la gestión a Abogados Inmobiliarios expertos en la materia. Especialmente por el hecho de que necesariamente debería efectuar el estudio de títulos de todos los inmuebles involucrados en la operación.
En DCWABOGADOS contamos con los abogados que necesitas para efectuar la permuta de su propiedad de forma segura y eficaz, a la medida de su presupuesto. Es por ello que no dudes en contactar a nuestros abogados quienes te asesorarán inmediatamente.
