▷ Vender una Casa o Departamento en Chile
Introducción
Si estas pensando en vender tu casa, departamento, o cualquier otra propiedad o bien raíz, es probable que tengas dudas respecto a los pasos a seguir para concluir esa venta de forma exitosa y expedita.
En las siguientes líneas trataremos de explicarte la manera en que debes proceder para agilizar la venta de tu propiedad, y el detalle de ciertos hitos necesarios para vender tu casa o departamento.
Ante cualquier duda, sin embargo, no dudes en contactar a nuestros abogados inmobiliarios, los cuales responderán a tus consultas en el más breve plazo.
También te puede interesar:
¿Qué debo hacer para vender una casa o departamento?
Vender una casa o un departamento o cualquier otro bien inmueble, no es los mismo que vender otro bien de consumo o mueble.
Para proceder a su venta debemos tener presente que requeriremos, a lo menos, celebrar un contrato solemne junto con proceder a inscribirlo en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces.
Decimos que estos son al menos los trámites que deberás realizar, puesto que, para que la venta produzca efectos definitivos, es decir, en miras a transferir la propiedad válidamente, hay todavía algunos trámites que debieras observar con anterioridad al momento de vender la casa o departamento de que se trate, lo cual garantizará la validez de la compraventa.
Eso lo pasaremos a ver en lo sucesivo.
¿Qué es un contrato de compraventa de una casa, departamento o inmueble?
La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagar el precio, de acuerdo a lo que indica el artículo 1793 del Código Civil Chileno.
Pero a diferencia de un contrato de compraventa común, la compraventa de bienes raíces requiere que se otorgue por escritura pública ante un notario público.
Esta escritura pública tiene la importancia de ser un requisito para vender una casa o departamento o cualquier inmueble, junto con ser el único medio de probar su existencia.
¿Quiénes pueden vender una casa, departamento o inmueble?
La regla general es que todos podamos vender una casa, departamento o inmueble a quien no parezca.
Pero la ley, establece ciertos casos en que se prohibe celebrar el contrato de compraventa respecto de ciertas personas. Los casos más recurrentes son:
- Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente;
- También es nulo el contrato de compraventa celebrado entre el padre o la madre con su hijo sujeto a patria potestad;
- Y tampoco, es válido la venta de los bienes de los incapaces o interdictos por parte de sus tutores o curadores sin autorización judicial.
¿Cómo vender una casa, departamento u otro inmueble usado?
Si eres dueño de una casa, departamento u otro inmueble usado y lo quieres vender, primero deberías obtener, si no los tienes, la escritura de compraventa por medio de la cual adquiriste la propiedad, junto con el certificado de inscripción de dominio vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Esto como mínimo.
¿Cómo obtengo copia de la escritura pública de compraventa de un inmueble si no lo tengo?
Es más común de lo que se cree que la escritura de compraventa no se encuentre en poder de quien quiera vender una casa. Ello puede ser producto que ella se extravió, destruyo o simplemente nunca la tuvo en su poder.
Este puede ser el caso de los herederos que quieran vender la casa de su causante, sin hallar la correspondiente escritura de compraventa.
La primera forma de obtener la escritura es solicitar copia autorizada de ella en la notaría donde se celebró el contrato. Esta posibilidad se encuentra disponible contado de 1 a 3 años después que ella se celebró, puesto que luego el libro donde ella está contenida es enviada al archivero judicial.
Asimismo, si no se conoce la fecha exacta ni los datos precisos de la escritura, pero si la notaria donde ella se otorgó, puede consultar su libro de índices, que son enviados al archivero luego de 10 años.
Si se tienen los datos de la escritura, pero ésta ya ha sido enviada al archivero judicial, puede solicitar una copia autorizada de la misma en ese lugar.
En caso de Santiago, la puede pedir en línea en el siguiente sitio web del archivero judicial de Santiago.
Por último, si no tiene noticia o dato alguno de la escritura de compraventa del inmueble, le sugerimos contactarse con nosotros para conseguir copia de ella.
¿Cómo obtener un certificado de dominio vigente para vender mi casa?
El Certificado de Dominio vigente atestigua que la propiedad fue adquirida por usted y que, en la actualidad, aún se mantiene inscrita a su nombre.
Este certificado de dominio vigente se puede obtener en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Para solicitar ese certificado requerirá individualizar la inscripción respectiva, y ello se hace por medio de mencionar en la solicitud bajo que Fojas, Número y Año se encuentra inscrita la propiedad en el registro de propiedades que lleva el Conservador de Bienes Raíces.
Esos datos suelen constar en la última página de la copia inscrita de escritura de compraventa que le entregó el anterior vendedor de la propiedad.
En caso de no contar con esos datos por alguna razón, le recomendamos contactarnos para que la obtengamos por usted.
¿Necesito de más antecedentes para vender mi casa, departamento o propiedad?
Para vender una casa, departamento u otro inmueble, necesariamente requerirá de más antecedentes de la propiedad.
Esto debido a que en su momento, un comprador diligente se los requerirá o el banco que otorgue el mutuo hipotecario al eventual comprador.
Es por ello que, en miras a obtener una venta expedita de la propiedad, cuente con estudio de título de la misma, el cual contendrá los documentos necesarios para vender, en forma apropiada su casa, departamento o el inmueble de que se trate.
¿En qué consiste el estudio de título para vender mi casa?
Lo que se persigue con un estudio de título de dominio es el obtener certeza de la situación jurídica de un bien inmueble, con objeto de celebrar con total certeza y confianza la venta de la casa, departamento u otro bien raíz.
La razón de su necesidad, se encuentra en el hecho que la inscripción de la propiedad en el Registro del Conservador es necesaria para transferir el dominio, pero únicamente acredita la posesión del mismo, pero no el dominio.
Para poder probarlo, o para tener confianza de que se obtendrá el dominio de la propiedad en algún momento, debe operar la prescripción de los derechos de terceros sobre la propiedad.
Este problema es el que hace absolutamente necesario realizar un estudio de títulos sobre la propiedad que se quiera comprar e impone, al vendedor, en caso de querer vender la casa de forma rápida y eficazmente, el contar con un estudio de título confiable y profesionalmente elaborado.
¿Cuáles son los documentos generales para iniciar un estudio de título?
Esta lista no es taxativa y pueden solicitarse otros documentos que vayan siendo necesarios para el caso en particular de la casa o departamento que se quiera vender.
Sin embargo, los más habituales para vender una casa o departamento serán los siguientes:
- Certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces.
- Copias de escrituras públicas que formen títulos de los últimos 10 años.
- Copia auténtica del inventario de la herencia.
- Copia auténtica de resoluciones judiciales.
- Copias de certificados de partidas de nacimiento, matrimonio, defunción del Registro Civil.
- Planos de loteo, decretos de aprobación de subdivisión, etc.
- Certificado de no estar el predio afecto a expropiación total o parcial por el MINVU.
- Certificado de no estar el predio afecto a expropiación total o parcial por la Dirección de Obras.
- Pago del impuesto territorial al día.
- Copia de todo tipo de mandatos si estos procedieren.
¿Cuál es el resultado que se debe obtener del estudio de título para poder vender mi casa?
El estudio de título, realizado por un abogado, debe arrojar como resultado un informe en el cual se pueden plasmar conclusiones diferentes.
Podrá concluirse, en consecuencia, que los títulos se encuentran saneados, sin cuestiones pendientes o que presenten dudas respecto a la estabilidad del derecho que se dice tener. Ello da lugar a la factibilidad de vender la casa, departamento o el inmueble de que se trate.
Si hay reparo, en cambio, se recomendará que ellas se soluciones antes de proceder a la venta de la casa.
Y, por último, puede arribarse a la conclusión que los títulos presentan observaciones de importancia, que aconsejan desistir de la venta del inmueble.
Por último, el informe puede tener reparos, pero no obstante, no son determinantes para realizar la venta.
¿Es necesaria a firma del cónyuge para vender la casa?
Si el vendedor se encuentra casado bajo el régimen de sociedad conyugal, necesitará la firma o autorización de su cónyuge para vender la casa, departamento o el inmueble de que se trate.
En caso contrario, no requerirá la firma del cónyuge.
Si el contrato de compraventa no contiene la firma o autorización del cónyuge en caso de estar casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el contrato podrá declararse nulo.
¿Para qué sirve la escritura pública de compraventa?
Es importante destacar que la escritura pública de compraventa, tiene únicamente por objeto, nacer la obligación de entregar el inmueble a manos del comprador.
Es decir, no cumple con el objeto de perfeccionar la compraventa sino que sólo hacer nacer la obligación de entregarla. Ello trae consigo, que si la escritura pública no se inscribe en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, no se entrega la posesión sobre el inmueble.
Finalmente, si se ha suscrito la escritura de compraventa pero el vendedor no ha procedido a inscribirla en el Conservador, se le puede compeler a hacerlo por medio de un juicio ejecutivo. Sin embargo, las escrituras públicas suelen contener una cláusula que permite a cualquiera que presente la escritura pública en el Conservador, pueda inscribir la propiedad.
¿Cuál es el plazo que tengo para inscribir la escritura pública de compraventa?
El plazo para inscribir la escritura pública de compraventa es de 5 años contados desde la fecha de la celebración de la escritura. Ese es el plazo de prescripción para bienes inmuebles que contiene el Código Civil.
¿Cuáles son los documentos que debo acompañar en la notaría para vender mi casa?
Para vender una casa, tanto el vendedor como el comprador deberán concurrir a la notaría respectiva con su cédula nacional de identidad.
En caso de estar uno de los comparecientes, casados en sociedad conyugal, deberá concurrir además el cónyuge con su cédula nacional de identidad, para otorgar su autorización.
Para el caso de quién actué por mandato, deberá acompañar el mandato correspondiente.
Asimismo, deberá acreditarse el pago de impuesto territorial junto con el certificado de avaluó de la propiedad emitido por el Servicio de Impuestos Internos.
¿Debo exigir la entrega de boleta de garantía bancaria para vender mi casa?
El precio de la compraventa, se puede pagar de cualquier forma legal. Sin embargo, lo más seguro, es que se solicite el pago por medio de la entrega de una boleta de garantía bancaria, que tiene la ventaja que es la institución bancaria de que se trate la que asegura el pago del precio.
Es usual, que en la misma notaría se entreguen instrucciones al notario para que una vez inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, haga entrega de la boleta de garantía al vendedor de la casa, departamento o inmueble de que se trate.
¿Qué tramites debo realizar en el Conservador de Bienes Raíces para vender mi casa?
Una vez otorgada la escritura pública de compraventa en la notaría respectiva, se debe proceder a la inscripción de ella en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del domicilio dónde se ubique la casa, departamento o inmueble de que se trate.
El facultado para inscribir la escritura, deberá presentarla en el Conservador de Bienes Raíces y pagar el arancel del Conservador.
Es sugerido que al momento de inscribir la escritura pública, se solicite además copia de un Certificado de Dominio junto con un certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones de Enajenar.
¿Requieres de abogados para vender tu casa, departamento u otro inmueble?
Para vender tu casa es muy recomendable que te dejes asesorar y encargar la gestión a Abogados Inmobiliarios expertos en la materia.
En DCWABOGADOS contamos con los abogados que necesitas para efectuar la venta de propiedad de forma segura y eficaz, a la medida de tu presupuesto. Es por ello que no dudes en contactar a nuestros abogados quienes te asesorarán inmediatamente.
